一、架空層的定義

架空層指整個小區(qū)架空，地面沒有住宅一層，住宅在架空層上，無須圍墻隔離防護(hù)。應(yīng)滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞；無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。

架空層與入戶大廳不同。現(xiàn)在很多的樓棟一樓也不設(shè)置住宅，但其并未架空，而是以入戶大廳的形式存在。這類樓盤一般都追求品質(zhì)，入戶大廳也建設(shè)得美輪美奐，入戶大廳一般計入公攤面積。

二、架空層計入公攤面積嗎？

目前的架空層主要有兩種：一種是半地下室的，不算公攤；另外一種是地上的，地上的又可以分為以下情況：

1、一種是小于2.2米，因為目前的規(guī)劃中本身不計算建筑面積，無所謂公攤；

2、大于2.2米，3米以下的，之前的規(guī)劃中一般不計入層次和容積率，不算公攤；

3、3米以上的架空層，四周通透，沒有圍護(hù)，不計算建筑面積，但對其中有圍護(hù)的樓梯、電梯井、住宅門廳等，要算建筑面積。

據(jù)了解，要算公攤面積的架空層必須要滿足兩個必要條件：一是這部分面積是經(jīng)過規(guī)劃批準(zhǔn)的，需要計算容積率和建筑面積的；二是這部分面積是為上戶住宅所服務(wù)的一個區(qū)域。

三、架空層是否屬于業(yè)主所共有

大多數(shù)人認(rèn)為架空層屬于業(yè)主所共有，從下面現(xiàn)有的法律體系來看，也可以論述住宅小區(qū)架空層產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主。

《物權(quán)法》第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分……避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人的場所及設(shè)施等。

《物權(quán)法》第六章第七十二條：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。”

第七十三條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”

四、隨意變更架空層規(guī)劃，如何防范？

早設(shè)置架空層的目的，是為了增加小區(qū)空間，提高綠化景觀的面積，提升樓盤品質(zhì)。但很多的開發(fā)商為了獲取更多的利益，將其占有、使用、買賣、租賃等，變更架空層用途，導(dǎo)致業(yè)主投訴開發(fā)商侵權(quán)的事件時有發(fā)生。

目前的《商品房買賣合同》一般由建設(shè)規(guī)劃部門提供格式合同，商品房買賣雙方簽訂《商品房買賣合同》時，消費者除了注意商品房價款、面積、交房條件、產(chǎn)權(quán)登記等內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)注意格式合同中有關(guān)設(shè)計變更條款的約定。

對于設(shè)計變更的情況，買賣雙方可對權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，比如是否可以進(jìn)行設(shè)計變更、什么情況下可以進(jìn)行設(shè)計變更、設(shè)計變更是否需要經(jīng)過業(yè)主的同意等情形進(jìn)行更加詳細(xì)而明確的約定，以便雙方發(fā)生糾紛時有章可循。如果開發(fā)商對設(shè)計變更存在違約情形，或者設(shè)計變更會對小區(qū)的使用功能造成影響，按照公平責(zé)任原則，業(yè)主是有權(quán)提出反對或向受益人請求適當(dāng)補償?shù)摹?/p>

《物權(quán)法》出臺后，開發(fā)商在賣房時，往往在合同里會加上這樣一條“架空層的權(quán)歸開發(fā)商”。對這樣的條款，購房者要慎重對待。在簽訂前，要搞清架空層的用途、功能。