在跟大家解釋了房間的面積浪費(fèi)之后，購(gòu)房指南覺(jué)得有必要再詳細(xì)說(shuō)一下公攤面積的問(wèn)題，因?yàn)楹芏噘?gòu)房者還不明白公攤面積的用處和比例。

先解釋一下什么是公攤面積？包括哪些部分？

公用分?jǐn)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積">建筑面積是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="商品房銷售時(shí)，不能由各購(gòu)房業(yè)主獨(dú)自使用，而為全體業(yè)主公用的部分。">公用建筑面積。公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同的整棟樓公用部分的建筑面積。

公用建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

根據(jù)規(guī)定，公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

這個(gè)解釋太官方，估計(jì)你看起來(lái)也會(huì)覺(jué)得太費(fèi)勁。購(gòu)房指南也為你準(zhǔn)備了通俗的解釋。一般來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)中所列的房屋面積為建筑面積，而我們?cè)谔と敕块g內(nèi)時(shí)所感受到的小，則是在建筑面積上扣除了公攤面積和柱體、墻體等所占用的面積，俗稱“地磚面積”。

所以，所謂“公攤”，就是把為整棟樓業(yè)主服務(wù)的公共建筑面積，按比例分?jǐn)偟矫恳粦簟Ｋ怨珨偯娣e指的是樓梯間、電梯井、外墻、公共大廳、走道、設(shè)備間、大堂及小區(qū)內(nèi)其它配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。此外，每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻，按墻體面積水面投影面積一半計(jì)入公攤。

公攤面積一般占比多少？

在相同建筑面積的條件下，公攤面積比例越小，就表示你所獲得的套內(nèi)面積越大。因此購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)盡量選擇公攤面積小的房子，以獲得較高的得房率。

公攤率過(guò)高固然不劃算，但市民如果過(guò)度追求低公攤率，就只有減小配套規(guī)模，一些公共設(shè)施能省則省，這樣雖然公攤面積會(huì)較小，但往往會(huì)影響到樓梯的寬度、公共走道的面積、電梯的數(shù)量等，住戶的實(shí)際使用感受并不一定好。

也就是說(shuō)，公攤面積并不是越低越好，也不是越高越好，合理的公攤率是一個(gè)綜合平衡的區(qū)間。對(duì)于整個(gè)小區(qū)的環(huán)境還是有一定的好處，對(duì)于購(gòu)房者提高生活質(zhì)量來(lái)說(shuō)也很重要。

那么公攤面積多少合適呢？這個(gè)問(wèn)題或許也沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的回答。有人說(shuō)，公攤面積比例通常在18%-23%之間，但是并沒(méi)有說(shuō)有哪一個(gè)比例是佳比例，因?yàn)楦鶕?jù)不同的房，適用于不同的公攤面積。

比如，只有樓梯的低層住宅，公攤就會(huì)比帶電梯的住宅少；只有1部電梯的住宅，公攤也會(huì)比2部電梯的住宅小；一層4戶的建筑，由于分?jǐn)倯魯?shù)多，公攤也比一層2戶的建筑少。“很多樓盤(pán)還設(shè)計(jì)了入戶大堂，面積10~20平方米，也會(huì)提升公攤比例0.5~1%。我們可以參考下市場(chǎng)慣例，如下圖：

那接下來(lái)，你是不是想知道自己買的房子公攤比例多少呢？

如果仍對(duì)自己公攤的數(shù)字不理解，我們不妨再看看公攤是如何測(cè)定的、誤差會(huì)有多少。

一般測(cè)量單位先計(jì)算整棟樓的公攤面積，除以整棟樓建筑面積，得出公攤比例數(shù)據(jù)，再乘以每套房的套內(nèi)面積，得出單套住宅公攤面積。

而一個(gè)住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)出爐，需經(jīng)過(guò)至少3道程序。首先是設(shè)計(jì)單位的圖紙測(cè)算，其次是國(guó)土規(guī)劃部門對(duì)公攤的核算，并向社會(huì)公示。在項(xiàng)目竣工后，房產(chǎn)測(cè)繪還會(huì)對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行一次圖紙測(cè)試、一次實(shí)地測(cè)試。

雖然不排除在施工過(guò)程中，會(huì)造成公攤誤差，但誤差率一般不會(huì)超過(guò)2%，一旦超過(guò)3%，業(yè)主有權(quán)要求退房。如果經(jīng)過(guò)上述3道監(jiān)測(cè)，市民仍對(duì)公攤有異議，可以攜帶購(gòu)房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測(cè)繪再申請(qǐng)面積鑒定。