購(gòu)房人在簽署購(gòu)房合同時(shí)將同時(shí)簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》，作為甲方直接參與小區(qū)物業(yè)管理。那么什么是前期物業(yè)服務(wù)合同？它和物業(yè)服務(wù)合同有何區(qū)別？

概念

前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也涉及到業(yè)主。

在實(shí)踐中，物業(yè)的銷售及業(yè)主入住是持續(xù)的過程。這個(gè)階段要求2/3以上投票權(quán)的業(yè)主投票形成業(yè)主大會(huì)決定是不現(xiàn)實(shí)的，而這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必需的。因此，為了避免在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務(wù)由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的銜接

為解決前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的銜接問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)踐，前期物業(yè)服務(wù)合同一般在以下三種情況下終止：

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同終止時(shí)間屆滿，則前期物業(yè)管理的截止時(shí)間為前期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同終止時(shí)間。

(二)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期尚未屆滿，業(yè)主委員會(huì)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則前期物業(yè)管理的截止時(shí)間為另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同鎖定的起始時(shí)間。

(三)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期限屆滿，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，或尚未選聘任何物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不再進(jìn)行管理，也可以與開發(fā)商繼續(xù)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，繼續(xù)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。在繼續(xù)進(jìn)行管理的情況下，前期物業(yè)管理的截止時(shí)間為新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)。

前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別

（1）合同簽訂主體不同。前期物業(yè)服務(wù)合同是由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，并在購(gòu)房時(shí)由購(gòu)房人進(jìn)行書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。

（2）合同起止時(shí)間不同。根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。物業(yè)服務(wù)合同期限一般不低于兩年，具體時(shí)間由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。