物業(yè)是什么？物業(yè)管理指的是什么？業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)分別指的是什么？有什么區(qū)別呢？物業(yè)與物業(yè)管理、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)這些名詞是在我國(guó)實(shí)行改革開放以后伴隨著住房制度的改革而為人們所熟聞的，但是人們對(duì)這些名詞的來源及所包含的具體內(nèi)容的了解并不充分。小編為您獻(xiàn)上這篇小知識(shí)，希望對(duì)您有幫助。

一、物業(yè)與物業(yè)管理

1、物業(yè)一詞源自我國(guó)的香港地區(qū)的地方習(xí)慣用語(yǔ)，意為個(gè)人或者團(tuán)體所擁有的單元性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

有香港學(xué)者將物業(yè)一詞解釋為：“所謂物業(yè)，是單元性地產(chǎn)，一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。一物業(yè)可在可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)。”

一個(gè)完整意義上的物業(yè)一般包括建筑基地、建筑物本體、附屬配套設(shè)備設(shè)施及相關(guān)資產(chǎn)權(quán)益四部分構(gòu)成。

與物業(yè)相關(guān)的主體概念為業(yè)主，即物業(yè)的權(quán)人。

2、物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的服務(wù)活動(dòng)。

3、物業(yè)管理的性質(zhì)

對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的權(quán)利是物權(quán)派生出的一種權(quán)利，行使管理權(quán)的人應(yīng)當(dāng)是建筑物及其附屬物的權(quán)人和共有權(quán)人，即業(yè)主。

業(yè)主通過與物業(yè)公司訂立物業(yè)服務(wù)合同，將物業(yè)管理權(quán)讓渡給物業(yè)公司。因而，物業(yè)公司獲得了對(duì)他人物業(yè)進(jìn)行管理的資格。物業(yè)管理關(guān)系基于委托合同而產(chǎn)生，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成的是平等、服務(wù)性質(zhì)的法律關(guān)系。物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)行為在本質(zhì)上是一種業(yè)主委托的契約行為。

二、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

在討論業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)之前，我們首先要了解與之對(duì)應(yīng)的一個(gè)名詞即業(yè)主，何為業(yè)主?顧名思義，通俗的說法業(yè)主是物業(yè)的主人，從法律的角度來說業(yè)主是物業(yè)的權(quán)人和共有權(quán)人。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利包括：

1、按照物業(yè)房屋合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);2、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;4、參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán);5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作;7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;8、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和修改場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)包括：

1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金;5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;6、法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

(一)、業(yè)主大會(huì)

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，每一個(gè)特定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織，是以業(yè)主民主協(xié)商機(jī)制為基礎(chǔ)，表達(dá)業(yè)主愿意，實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益均衡的自治管理形式的組織。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，且只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)具有以下特征：

第一是自治性。業(yè)主大會(huì)進(jìn)行的一切活動(dòng)都為自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商，其對(duì)內(nèi)基于維護(hù)物業(yè)整體利益的需要而從事活動(dòng)，對(duì)外基于性質(zhì)不得從事與物業(yè)無關(guān)的如何活動(dòng)。

第二是民主性。業(yè)主大會(huì)的成員在業(yè)主大會(huì)至的法律地位是平等的，都可以按照自己的意愿提出有關(guān)物業(yè)管理的建議、看法和意見。

第三是代表性。業(yè)主大會(huì)所進(jìn)行的活動(dòng)都是代表全體業(yè)主的合法權(quán)益。

第四是監(jiān)督性。業(yè)主大會(huì)有權(quán)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修基金的使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;業(yè)主大會(huì)有權(quán)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理、服務(wù)工作。

業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括：

1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);4、決定專項(xiàng)維修基金使用統(tǒng)籌方案，并決定實(shí)施;5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;6、法律、法規(guī)或者業(yè)主電話議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)1/5以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)的召開有一定的程序性要求。例如，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式。也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出專項(xiàng)維修資金使用和統(tǒng)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。凡是依照上述程序作出的業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

(二)、業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)是指由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的由全體委員組成的會(huì)議機(jī)關(guān)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)是溝通業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的橋梁，代表和維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，是全體業(yè)主集中意志的代表者。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系;有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)有：

第一、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作;

第二、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

第三、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

第四、督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題;

第五、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作;

第六、法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)委員的任職條件：

第一、具有完全民事行為能力;

第二、遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力;

第三、遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)管理費(fèi)用，無損害公共利益行為;

第四、本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的區(qū)域及下屬單位任職。

業(yè)主委員會(huì)委員禁止下列行為：

第一、挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

第二、索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益和報(bào)酬;

第三、利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi);

第四、違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)管理費(fèi)用;

第五、泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng);

第六、其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

業(yè)主委員會(huì)委員有上述行為的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。

業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)自行終止的情形：

第一、因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的;

第二、因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

第三、任職期間被依法追究刑事責(zé)任的;

第四、本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

第五、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都屬于業(yè)主團(tuán)體自治管理性質(zhì)的組織。所謂自治管理，是指特定物業(yè)的復(fù)數(shù)業(yè)主以其對(duì)該物業(yè)共用部位的共用權(quán)資本，依法組成業(yè)主社團(tuán)并使社團(tuán)憑借對(duì)該共有物業(yè)的復(fù)有權(quán)和業(yè)主們的成員權(quán)，通過一定的民主決策程序使全體業(yè)主的共有意志以業(yè)主公約和其他管理規(guī)約形式表達(dá)出來，并形成具有組織紀(jì)律性的制度，從而依靠業(yè)主們民主制度、自律制度、公益保障制度和國(guó)家法治支持制度，來實(shí)現(xiàn)組建和運(yùn)作業(yè)主團(tuán)體目的的一種有特定物業(yè)業(yè)主們形成的單元性社會(huì)的組控方式。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。但是業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)支持的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。