想在一線城市買(mǎi)房，不分析一下市場(chǎng)、行情，你就不能隨便出手。尤其是在“金九銀十”的時(shí)候，買(mǎi)房更不能盲目。本文為您展示7個(gè)在一線城市買(mǎi)房需要注意的細(xì)節(jié)，讓你更清晰的認(rèn)識(shí)一線城市的市場(chǎng)，選對(duì)購(gòu)房契機(jī)。

房租和房?jī)r(jià)之間有差距

一線城市租金沒(méi)有預(yù)期的高。無(wú)論是如何看好一線市場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)，房租上漲無(wú)法趕上房?jī)r(jià)上漲。

由于租房市場(chǎng)的高商品屬性，因此房租比房?jī)r(jià)更好地反映了市場(chǎng)的平均需求。所以，正如盈利和凈資產(chǎn)的比決定了股票長(zhǎng)期的價(jià)格中樞一樣，房租也是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期波動(dòng)的中心軌跡。而這兩者的背離，并不是一個(gè)好的現(xiàn)象。

割裂的泡沫

就房?jī)r(jià)的高低而論，一線與其它城市之間存在巨大差異。這種割裂導(dǎo)致現(xiàn)在看似火熱的中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上是被割裂成兩塊的市場(chǎng)。一邊是人口在1到2億的一線城市，一邊是人口在數(shù)億的二三四線城市。這或許意味著，一線城市地產(chǎn)價(jià)格如果下行，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊可能沒(méi)有高房?jī)r(jià)本身看起來(lái)那么恐怖。

人口和城市化與地產(chǎn)價(jià)格之間并非直線影響關(guān)系

與流行的觀點(diǎn)不同，人口和城市化進(jìn)程并非直接左右房?jī)r(jià)的因素，兩者之間的關(guān)系其實(shí)比流行觀點(diǎn)分析得更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更不直接。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展是地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要保障

經(jīng)濟(jì)對(duì)一個(gè)地區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格情況影響偏大。目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持發(fā)展?fàn)顟B(tài)的概率仍然較高，畢竟我們現(xiàn)在的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)仍然很低。當(dāng)然，這并不是說(shuō)地產(chǎn)價(jià)格就一定能保持堅(jiān)挺，只是更好的經(jīng)濟(jì)必然會(huì)給地產(chǎn)市場(chǎng)以正向幫助，但這種幫助是否能取得決定性的作用，仍需要考量。

中國(guó)土地制度導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)可控

中國(guó)的土地并非私有產(chǎn)權(quán)，農(nóng)村宅基地、城市低矮住房的用地在轉(zhuǎn)讓、重新開(kāi)放等步驟中，受到嚴(yán)格的管理。

這種管理必然導(dǎo)致中國(guó)大陸的土地市場(chǎng)，從政府宏觀調(diào)控的層面來(lái)說(shuō)，更加可控。在房?jī)r(jià)承壓的時(shí)候，這種控制能力應(yīng)當(dāng)能夠?yàn)榈禺a(chǎn)市場(chǎng)起到一定的支撐作用，控制市場(chǎng)價(jià)格下跌的力度。

居民超高杠桿率與衍生品的缺失提高金融穩(wěn)定

目前，中國(guó)居民中的絕大多數(shù)，在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)都已經(jīng)支付了相當(dāng)比例的首付(一些通過(guò)社會(huì)融資提高杠桿比例的除外，但這部分人數(shù)量太少)，這就使得他們?cè)趦r(jià)格下跌時(shí)很難選擇違約。即使選擇違約，高首付款、低貸款率導(dǎo)致下的房地產(chǎn)不良貸款，對(duì)金融市場(chǎng)的沖擊也不會(huì)太大。

同時(shí)，由于中國(guó)金融市場(chǎng)中衍生品的缺位，以及中國(guó)政府對(duì)主流金融機(jī)構(gòu)的強(qiáng)大管控、支持力度，也導(dǎo)致可能出現(xiàn)的貸款違約不會(huì)被無(wú)限制放大。而這種無(wú)限制放大，正是2008年全球金融危機(jī)的源頭。

公寓和西方普通住房之間存在差異

與北美和歐洲國(guó)家不同，內(nèi)地的住宅地產(chǎn)主要以公寓為主，而公寓的供給量可以在不提高土地使用面積的前提下，通過(guò)提高樓層進(jìn)行擴(kuò)張。這也就意味著，中國(guó)一線城市土地的長(zhǎng)期供給缺口，仍然存在一些更加融通的解決方法。