無論是商品房預售還是現(xiàn)售，只有五證齊備，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為方為合法，購房人與之簽訂的買賣合同才具有法律效力，這樣才能保障購房人取得完整的商品房產(chǎn)權。下面我就為你們講講商品房銷售應該具備哪些條件？商品房銷售定金與訂金的區(qū)別是什么？

商品房銷售應該具備哪些條件

進行商品房銷售的企業(yè)是具有法定性和特殊性的，出賣人只能是具有法定資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在各種條件中為重要的是要求房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)取得房地產(chǎn)權證書，這是商品房銷售的必要前提，消費者在購買房屋時一定要查驗開發(fā)商是否已經(jīng)取得房地產(chǎn)權證。“五證”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房應具備的基本的五項條件。

商品房銷售的主體必須是具有獨立企業(yè)法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核批發(fā)的資質證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。出售商品房需要取得合法的土地使用權并依法繳納全部的土地出讓金，取得土地使用權證書。商品房建設完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律規(guī)定的特定條件。要取得驗收合格證書。還必須經(jīng)過建設管理部門的審核。

當交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用證；或者持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；并且能按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達工程總的25％以上，并已確定工程進度和竣工日期。只有達到上述的條件才有資格可以申請商品房銷售許可證。

商品房銷售定金與訂金的區(qū)別

商品房銷售定金指的是為擔保房屋買賣雙方履行合同義務，而由一方支付一定數(shù)額的財產(chǎn)作為擔保，擔保合同的履行。定金合同是實踐合同，需要定金的實際交付。如發(fā)生違約，則適用定金罰則。即：如果支付定金的一方違約，不得要求返還定金；如果接受定金的一方違約，要雙倍返還定金。

商品房銷售訂金指的是為了使房屋買賣合同順利履行，而由購房人向賣房人預先支付的一定數(shù)額的資金作業(yè)預付款，先期保障賣房人的一部分利益。訂金只具有預付款性質，不具有擔保性質，不適用定金罰則。即：即使發(fā)生合同違約，賣房人也應當返還訂金，賣房人有損失的，可以另行主張違約金或者損害賠償。

由此可見，定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應該在這方面有充分的理解，并根據(jù)自己的實際情況去認真簽合同。上述文章講的就是關于商品房銷售應該具備哪些條件和商品房銷售定金與訂金的區(qū)別的內容，希望能給有需要的人提供幫助。