物業(yè)管理沖突時(shí)有發(fā)生，業(yè)主們?cè)趧?shì)單力薄，很多時(shí)候都是以妥協(xié)告終。相關(guān)告知業(yè)主，成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)更有利于維護(hù)自身權(quán)益。那么，業(yè)主委員會(huì)成立條件有哪些?業(yè)主委員會(huì)成立流程又是怎么樣的?下面購房指南將一一為您解答。

成立業(yè)主委員會(huì)的好處：

1、凝聚業(yè)主力量制約物業(yè)公司；

2、解聘不滿意的物業(yè)；

3、形成議事和執(zhí)行機(jī)構(gòu)以處理業(yè)主集體事務(wù)；

4、建立小區(qū)規(guī)范。

業(yè)主委員會(huì)成立條件：

1、入住率達(dá)到50%以上;

2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;

3、首批物業(yè)交付滿3年的。

成立業(yè)主委員會(huì)的程序：

1、提出申請(qǐng)

業(yè)主向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局提出成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主大會(huì)有兩個(gè)含義，一為會(huì)議程序，一為業(yè)主組織，作為業(yè)主組織時(shí)，業(yè)委會(huì)為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，與業(yè)委會(huì)同時(shí)成立，因此相關(guān)法規(guī)中成立業(yè)主大會(huì)的條件和程序也是成立業(yè)委會(huì)的條件、程序）的書面要求。

法規(guī)的規(guī)定本來是首先由開發(fā)商提出成立業(yè)主大會(huì)的報(bào)告，開發(fā)商不提出的再由業(yè)主提出。實(shí)踐中沒聽說哪個(gè)開發(fā)商曾主動(dòng)提出過此類報(bào)告，廣大業(yè)主趁早自力更生。

另外，上海的實(shí)踐中往往不是向區(qū)房地產(chǎn)局提出，而是向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)或街道一級(jí)的房管辦提出。

提出書面要求的人數(shù)沒有限制，一般三五個(gè)業(yè)主即可。

2、產(chǎn)生籌備組成員

區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局接到書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組成員。

實(shí)踐中其實(shí)是房管辦和居委會(huì)來操作。

推薦方式不限，也可以自薦。

籌備組由業(yè)主代表組成。

推薦產(chǎn)生籌備組成員沒有時(shí)間限制。

參加籌備組中的業(yè)主人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況予以確定，一般為5人左右(上海房地局的規(guī)定則是“一般為5至15人”)。

3、籌備組成員名單公告

籌備組成員名單自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

4、進(jìn)行籌備工作

籌備組做好下列各項(xiàng)籌備工作：

（1）確定召開業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式以及是否推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

（2）確認(rèn)業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（3）由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)和名單；

（4）確定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

（5）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人和委員的產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)候選人組成人數(shù)、名單和基本情況；

（6）參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

5、籌備工作公告

以上內(nèi)容在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

6、業(yè)主大會(huì)召開

籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議按下列程序召開：

（1）由籌備組介紹業(yè)主大會(huì)籌備情況；

（2）由籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)委員候選人情況；

（3）業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；

（4）審議通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)，邀請(qǐng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)的意見、建議。

7、備案

業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案：

（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（2）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（3）業(yè)主公約；

（4）業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。

8、出備案證、刻制印章

區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

9、委員名單等公告

經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員名單、業(yè)主大會(huì)審議通過的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在向房地產(chǎn)管理部門備案后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告或按戶發(fā)放。

成立業(yè)委會(huì)的障礙：

1、物業(yè)公司一般對(duì)成立業(yè)委會(huì)的行動(dòng)很反感。一方面，如果沒有業(yè)委會(huì)，沒人可以炒掉它，小區(qū)成為物業(yè)的自留地。而成立業(yè)委會(huì)的原因，經(jīng)常是因?yàn)闃I(yè)主不想再忍受物業(yè)公司的蠻橫服務(wù)，業(yè)委會(huì)的成立意味著解聘物業(yè)。另一方面，有組織的業(yè)主更有籌碼和力量提出更高的要求。

2、政府機(jī)關(guān)的阻力。業(yè)委會(huì)成立的相關(guān)法規(guī)有一個(gè)很別扭的問題。成立業(yè)委會(huì)本來是全體業(yè)主的事情，是業(yè)主行使私有產(chǎn)權(quán)的延伸，應(yīng)該由業(yè)主自主決定。但目前卻是掛帥，從程序到內(nèi)容都被政府部門掌控。但政府部門在這件事情上即無動(dòng)力又缺監(jiān)督，加上個(gè)別情況下被物業(yè)公司等利益團(tuán)體勾引誘惑，因此成立過程中的種種拖延、敷衍、專制、不公都由此而生。甄律師在代理小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會(huì)的案例中，大多數(shù)遇到的不是來自政府的協(xié)助而是租礙。

3、法律法規(guī)的缺失。成立業(yè)委會(huì)的相關(guān)法規(guī)效力級(jí)別較低，并且也不完善，實(shí)踐操作的一些問題經(jīng)常找不到法律答案。

4、眾多業(yè)主各有各的想法，協(xié)調(diào)起來也有很大難度。

成立業(yè)委會(huì)的注意事項(xiàng)：

1、籌備組成立是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，業(yè)委會(huì)委員候選人的確定、首次業(yè)主大會(huì)召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生都是籌備組決定的。就是說，成立業(yè)委會(huì)的實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)都是籌備組操作的，業(yè)主大會(huì)只是個(gè)確認(rèn)程序。

2、業(yè)委會(huì)成立經(jīng)常是個(gè)利益之爭(zhēng)，各個(gè)環(huán)節(jié)都可能受到各種利益體的不正當(dāng)影響，主導(dǎo)模式下事情變得更加復(fù)雜和詭異。業(yè)主必須團(tuán)結(jié)一致，有理有利，寸土必爭(zhēng)，才能選舉出真正自己利益的代言人。

3、在房屋沒有售完的話，開發(fā)商也是業(yè)主，也有權(quán)參與籌備和投票，此時(shí)應(yīng)對(duì)其投票權(quán)進(jìn)行限制，依上海市房地局規(guī)定，單個(gè)業(yè)主投票權(quán)不能超過30%。

4、即使涉及到自己的切身利益，但總是有至少四成的業(yè)主對(duì)成立業(yè)委會(huì)毫不關(guān)心，永遠(yuǎn)也不要指望他們能到場(chǎng)參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，這給部分人操縱選舉留下了空間。為了能凝聚這部分人的力量，會(huì)議形式以書面征求意見較為有利。

附錄1：相關(guān)法律規(guī)定匯總

物業(yè)管理?xiàng)l例

第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的通知

第五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第六條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。