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房地產中介如何做大做強

182****9673 | 回答3次 | 2018-04-12 17:31:37

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186****7002 2018-04-12 17:37:43
　5、規范管理，加強激勵，吸引社會優秀人才 　　人才對于企業的發展至關重要已經是社會的共識。一流的人才做一流的事業，但目前在很多房地產經紀公司中，經紀人員學歷層次普遍不高，雖然有些城市要求房地產經紀人員必須有大專以上學歷，但實際多數為夜大、成人自考、函授等學校的畢業生。這也是房垃產經紀行業社會地位低下的原因之一。即使這樣，很多優秀房地產經紀公司的老板還經常被員工炒魷魚，房地產經紀行業一直是人員流動性很大的行業。 　　經紀人員素質不高和流動頻繁直接導致了服務水準的低下。也說明房地產經紀公司的管理制度和激勵措施不足以吸引和留住優秀人才。為改變這種狀況，需要房地產經紀公司為員工提供富有吸引力的提升機會和福利待遇，制訂完備的規章制度，獎罰分明，激勵有效，增強員工對公司的歸宿感，倡導房地產經紀人的終身職業方向。只有員工滿意才能讓客戶的滿意，從而實現公司利益的長遠發展。 　　6、規模經營，積極創新 　　房地產經紀公司是利用信息資源來謀取利益的。信息資源的使用是典型的規模效益遞增，信息資源越豐富，其配對成功率就越高。房地產經紀公司擴大經營規模可以拓寬信息來源渠道，擴大業務量和提高市場競爭力。而且，隨著規模的擴大，可以優化配置公司的人、財、物資源，節約成本，還可以樹立品牌，提高社會知名度。 　　房地產經紀業務并不簡單地等同于帶客看房，社會的發展對房地產經紀行業的服務提出了更高要求，市場競爭的加劇也需要房地產經紀公司去探索一些新的業務和經營方式。一家優秀的房地產經紀公司就應該是行業發展的弄潮兒，要始終保持一種創新精神。要知道，現在有利可圖的業務將來并不一定有利可圖，現在無利可圖的項目或許就是將來行業的發展方向。在創新方面做一些投資，不但可以獲得社會的注意，提升公司的品牌價值；也可以積累經驗。即使失敗了，只要認真總結教訓，同樣有收獲，因為沒有教訓和沒有經驗一樣，都不能使一家公司成大器。
130****3823 2018-04-12 17:37:25
　3、提高信息使用效率，發揮信息集約化優勢 　　信息資源是房地產經紀公司從事經營活動的基礎，也是公司所有收益的源泉。信息資源的收集和利用應該是房地產經紀公司經營業務的關鍵。目前，許多房地產經紀公司缺乏必要的信息處理手段，將經紀活動趨于簡單化，業務操作上不求精細，對信息的開發利用缺乏深度，配對成功率不高，導致信息資源浪費嚴重，難以發揮信息的集約化優勢。 　　在經紀過程中，房地產經紀公司可以輕松獲得從事交易的買賣或租賃雙方的許多信息（如學歷、職業、收入水平、付款方式、年齡、戶型偏好、交易目的、租賃期限等等），加以科學的分析整理就有可能為公司帶來意想不到的收益。比如，如果房地產經紀公司知道客戶的租賃期限，并為此建立檔案，就會清楚地知道在什么時候有哪一個租賃臺約到期，這意味這有房要繼續出租、有人要繼續買房或租房。這就是市場機會。 　　4、專業化分工，合理配置資源，發揮團隊合作精神 　　在很多房地產經紀公司，電話鈴一響，經紀人員都搶著接，因為誰先接到電話，誰就有接單的優先權。房地產經紀公司如此規定固然有它的道理，它可以提高經紀人員的工作積極性和展開充分競爭。但是，筆者認為，這樣做存在以下一些弊端： 　　1）每一個電話包含的信息價值是不同的，一個業主放盤的電話對公司而言非常重要，但對接電話的經紀人員來說并不重要，因為這樣的信息在公司屬于公共品，即使不接電話，他（她）同樣可以利用這個信息，如果缺乏必要的激勵機制，經紀人員必然在接到此類電話消極對待，他（她）會極力縮短時間（準備接下一個電話）以至于忽略一些有用信息的記錄，甚至在有意無意中給業主留下對公司的不好印象； 　　2）每一個經紀人員處理信息的能力以及服務水平肯定存在差別，一個善于接電話的經紀人員并不一定善于促成交易。一個接單20宗，成交10宗的經紀人員與一個接單10宗，成交5宗的經紀人員哪一個好？筆者認為是后一個，因為前一個浪費了10個本來有用的信息資源； 　　3）一家房地產經紀公司可能從事多方面的業務，如住宅、寫字樓、商鋪等，而且不同客戶要求的服務水準肯定有所差別。如果一個經紀人員什么業務都做，既接待欲購價值百萬房產的大買家，又接待只租賃一室一廳的小客戶，怎么可能有好業績出現呢？因此，筆者認為，房地產經紀公司應該統一收集和分配信息資源，實行專業化分工，在業務濟程中建立制約機制。按照信息潛在價值的不同和每個經紀人員的能力水平和不同崗位合理配置信息，這樣可以增強經紀人員對公司的依賴性和發揮團隊合作精神，抑制經紀人員的極端個人主義。同時滿足不同消費者對服務標準、服務范圍、服務質量的不同需求。
131****4578 2018-04-12 17:37:13
　1、自律誠信，陽光操作，取信消費者 　　房地產經紀行業是非常典型的交易信息事先不對稱（交易一方關于一項潛在的購買或銷售所具有的信息，少于另一方所有者，但在交易完成后，此種信息不利因素即不復存在），一般情況下，房地產經紀公司要比消費者更了解市場行情或交易房產的真實信息。對多數消費者來說，交易是非重復的（一般人不會經常買賣或租賃房產）。交易信息事前不對稱，為房地產經紀公司欺騙消費者謀取利益提供了可能； 　　交易非重復，又為房地產經紀公司欺騙消費者的行為增加了保障，房地產經紀公司不必擔小受到欺騙的消費者的報復（消費者不再選擇下次交易），它可以放心大膽地謀取不合理利益。以上兩個因素是導致房地產經紀行業欺詐現象層出不窮的主要原因，使得一些消費者“談中介色變”，寧愿自己花費更多的時間精力親自去促成交易，也不愿意通過房地產經紀公司來中介。 　　消費者的不信任，直接影晌了房地產經紀行業的發展。相對于一些發達國家或地區而言，我國的房地產經紀行業發展緩慢，在整個房地產業中所占比重很低。社會上對房地產業的發展態勢有“大開發、小中介、弱管理”之說。房地產經紀公司要發展壯大，首先要取信消費者，只有消費者愿意通過經紀公司來達成交易，經紀公司才有可能獲得生存和發展。 　　要取信消費者，房地產經紀公司就應該加強行業自律，實行陽光操作。所謂自律誠信，陽光操作就是要求房地產經紀公司在中介交易的服務過程中。尊重消費害，向消費者提供有關市場行情和交易房產的所有真實信定、收費透明、規范。賺錢在明處，才能使消費者放心，提高公司信譽，使企業有良好發展前景。 　　2、樹立品牌效應。提升社會認同感 　　品牌是房地產經紀公司發展的關鍵。我國房地產經紀行業經過20多年的發展，已經從簡單的市場競爭發展到品牌競爭階段。現在，在一些大城市，房地產經紀公司已經有成百上千家（如廣州市截止到2001年底，經合法登記注冊的房地產經紀公司有601家，估計市場上的房地產經紀公司有1000多家）。在如此眾多的房地產經紀公司中間，如何讓消費者選擇自己的公司來達成文易？這就需要房地產經紀公司樹立品牌效應，使公司在房地產經紀行業鶴立雞群，獲得最廣泛的社會認同。 　　在市場交易過程中，消費者為了節約成本（時間、精力等）、減少不確定性，往住只是簡單地依據企業的品牌來確定選擇。樹立品牌是一個長期的市場運作過程，關鍵在于企業的服務質量和社會知名度，兩者缺一不可，這需要房地產經紀公司在兩個方面加大投入和付出長時間的不懈努力。

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1 房價走勢不穩定時是否適合買房需要考慮多個因素。首先，房價走勢不穩定可能是由于多種因素引起的，包括經濟環境、政策變化、市場供需等因素。在這種情況下，購房者需要仔細分析這些因素，以確定房價走勢是否會持續不穩定，以及這種不穩定是否會對自己的購房計劃產生負面影響。其次，購房者需要考慮自己的財務狀況和購房目的。如果購房者有長期穩定的購房需求，并且能夠承受房價波動的風險，那么在這種情況下，購房可能是一個合理的選擇。但是，如果購房者只是為了短期投資或投機，那么在這種情況下，購房可能不是一個明智的選擇，因為房價波動可能會對投資回報產生負面影響。此外，購房者還應該考慮房地產市場的整體狀況。如果房地產市場整體表現穩定，并且有持續的增長趨勢，那么在這種情況下，房價走勢不穩定可能不會對購房者產生太大的影響。然而，如果房地產市場整體表現不佳，并且出現下降趨勢，那么在這種情況下，購房者應該更加謹慎，以確保自己能夠承受房價波動的風險。總之，房價走勢不穩定時是否適合買房需要根據個人情況進行分析和評估。購房者應該仔細分析市場狀況、財務狀況和購房目的等因素，以確保自己的決策是明智和理性的。
2 賣房增值稅免征條件如下：1. 房屋產權年限已滿2年，并且符合家庭成員內部無其他住房的要求。2. 出售的房屋必須是普通住宅，即建筑面積在90平方米以下，容積率大于1.0且實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格。3. 出售的房屋不是家庭唯一住房，但如果夫妻雙方只有一套房屋，不能將這套房屋出售，也不能享受免征增值稅的優惠政策。需要注意的是，不同地區的房屋增值稅免征條件可能存在差異，具體條件請參考當地相關政策。
3 貸款買房和全款買房在契稅方面**沒有**明顯區別。根據國家規定，契稅與付款方式無關，是房屋權屬轉移的稅費，在購買商品房時無論是以何種方式交款，都需要繳納相應的契稅。對于購房者來說，能節省契稅的方式還是全款購買，畢竟貸款需要支付利息，無形中增加了購房成本。當然，對于普通家庭來說，貸款買房可以減輕一次性拿出大量資金的壓力，也可以通過分期支付的方式給家庭更多的時間去消化和應對。
4 購房落戶可攜帶的親屬范圍因地區政策不同有所差異。配偶可隨遷，需提供結婚證等關系證明。
5 房屋委托擔保費用的計算方式通常取決于多個因素，包括擔保的期限、擔保的金額、擔保的類型（如一般擔保或連帶責任擔保）、擔保公司的收費標準，以及可能存在的其他費用，如手續費、保費等。一般來說，房屋委托擔保主要用于借款人無法按時還款時，擔保公司會代為償還，這種擔保方式在一定程度上能夠降低購房者的壓力，幫助購房者解決資金不足的問題。具體的費用計算方式，需要咨詢當地的擔保公司或者金融機構。
6 1、影響邏輯：動靜分區不合理會降低居住舒適度與私密性，若動區（如客廳、餐廳）噪音易干擾靜區（臥室、書房），會讓購房者對戶型實用性存疑，影響房價。 2、影響程度：在同地段、同面積等條件下，這類戶型房價可能比動靜分區合理的低 5%-15% ，具體因城市、市場供需及戶型不合理程度而異，若差異極大（如動區直接穿靜區），折扣或更高。
7 ?門面房需要繳納垃圾處理費?，這是法律規定的強制性義務，《城市生活垃圾管理辦法》第四條明確要求產生生活垃圾的單位和個人按規定繳納費用。?
8 房屋交易需要繳納的稅費主要包括：1. **契稅**：住宅類房屋標準按房款總價的3%或1.5%或1%交納，首次購房契稅減半，征收方法根據商品房的面積是首套或者二套。2. **增值稅及附加**：主要針對的是售往售賣超過5年（含5年）的普通住宅，免征增值稅。對于售往售賣未滿5年的住宅則需要繳納增值稅，其稅基為房屋售價與住房入賬價格差額的4%。3. **印花稅**：在簽訂房屋交易合同時需要按合同金額的0.05%繳納印花稅，適用于各類合同。4. **個人所得稅**：如果出售的房子是滿五唯一住房，個人所得稅可以免征；不滿五或不是唯一的住房，需要繳納房子的差價部分20%或本次套數的影響，不同的地方存在差異。5. **測繪費和評估費**：測繪費按各區具體規定執行，一般住房每平方米4到12元；評估費一般為千分之1.2到千分之三。6. **中介費**：一般是房屋成交價格的1%至2%，與中間方協商確定。另外可能還會有其他一些費用，如房屋交易服務費、房屋產權登記費等。在交易過程中，可能需要繳納的稅費可能會有所變化，因此建議在交易前咨詢專業人士以了解詳細情況。
9 不同時間段購房優惠力度的差異可能很大。具體來說，不同時間段優惠力度存在較大差異的原因主要有以下幾點：首先，不同季節會有不同的優惠活動。一般來說，房地產開發商會在開盤或者節假日等特定時間段推出優惠活動，以吸引消費者購房。在開盤前的一段時間內，開發商往往會進行各種宣傳活動，以提高知名度，吸引更多的潛在客戶。此外，節假日也是開發商促銷的好時機，可以利用假期的時間空檔期，吸引消費者前來購房，提高成交量。其次，樓市的調控政策也會影響購房優惠力度。如果政府出臺了相關樓市調控政策，可能會限制房價上漲幅度，因此開發商會通過打折促銷等手段刺激消費者購房，以此來維持利潤空間。最后，時間段也會影響優惠的力度。一般來說，銷售淡季通常是樓盤優惠促銷的好時機。當市場銷售平淡時，開發商為了刺激銷售，會采取各種促銷手段，包括打折、送禮品、購房返現等。此外，年底也是開發商沖刺業績的關鍵時期，因此年底的優惠力度通常也會比較大。綜上所述，購房優惠力度在不同時間段會有較大的差異，特別是在開盤前、節假日、樓市調控政策影響以及銷售淡季和年底等特定時間段內。因此，購房者可以根據自己的需求和預算，選擇合適的時間段來獲取更大的優惠。
10 買房交完稅應該收房驗房。開發商在房屋竣工并通過相關驗收后，會通知購房者收房。然后辦理房產證。在滿足一定條件后，購房者可持相關資料到不動產登記部門辦理房產證，完成房屋產權的登記確認。
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