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我想解除購房合同，或者更換銀行做房貸；可以解除的嗎？

199****2908 | 回答6次 | 2022-02-06 12:41:21

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132****3737 2022-02-06 23:19:36
購房者可解除購房合同針對金先生提出的問題，律師認(rèn)為，從法律角度講，退房實際上是購房者作為購房合同的一方當(dāng)事人，行使其合同解除權(quán)，肯定是可以的。購房者與貸款銀行之間是一種借代關(guān)系，與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨立法律關(guān)系，對購房者的解約權(quán)并沒有任何妨礙。那么，退房時已按揭的貸款誰來還律師認(rèn)為，首先由于購房合同被解除，開發(fā)商從購房者處取得的所有購房款項均應(yīng)返還購房者。購房者申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購房者。然后，購房者應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息提前還給銀行。”購房者應(yīng)辦理解除抵押登記手續(xù)律師認(rèn)為，實際上這種還款方法是一種理論上的做法，實踐中很難這樣操作，由于購房者所購房屋已經(jīng)向銀行做抵押。假如購房者拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購房者所購房屋。但此時房屋已不歸購房者所有，處分該房屋就損害了開發(fā)商的利益，開發(fā)商絕不會吃這個虧。，就只能由開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分，其中屬于購房者首付款的部分直接退還給購房者，屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購房者已向銀行提前還款。銀行依據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出資人，借款合同終止。”從而接收還款，終止借款合同。我國《擔(dān)保法》第五十二條之規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”借款合同終止后，抵押權(quán)即告消滅，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。需辦理退保退費手續(xù)律師認(rèn)為，以按揭貸款購買房屋時，通常都會要求購房者為其所購房屋辦理保險，保險受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險問題，由于保險法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系、借貸關(guān)系之外的又一獨立法律關(guān)系，保險問題有其自身特點。《中華人民共和國保險法》第十四條規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或保險合同另有約定外，保險合同成立后，投保人可以解除保險合同。”也就是說，假如買家簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣，買家在解除購房合同的同時，即可解除保險合同。《中華人民共和國保險法》第三十八條規(guī)定：“保險責(zé)任開始前，投保人要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)向保險人支付手續(xù)費，保險人應(yīng)當(dāng)退還保險費。保險責(zé)任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可以收取自保險責(zé)任開始之日起至合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。”律師認(rèn)為，購房者可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費手續(xù)。手續(xù)未辦完，房貸仍得還律師提醒業(yè)主，由于某些原因期望退房的，不能因此而“借故”停止還貸。目前，部分購房者對銀行和開發(fā)商之間各自的關(guān)系存在誤解或模糊的認(rèn)識，有人認(rèn)為按揭貸款是由于買房才申請的，現(xiàn)在不買房了，按揭貸款也不用還了;或者想著要退房了，干脆就停止了每月的還房款了。其實，買家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨立于房屋買賣關(guān)系之外的，，解除購房合同并不同時解除貸款合同。
189****2861 2022-02-06 23:02:56
購房者可解除購房合同針對金先生提出的問題，律師認(rèn)為，從法律角度講，退房實際上是購房者作為購房合同的一方當(dāng)事人，行使其合同解除權(quán)，肯定是可以的。購房者與貸款銀行之間是一種借代關(guān)系，與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨立法律關(guān)系，對購房者的解約權(quán)并沒有任何妨礙。那么，退房時已按揭的貸款誰來還？律師認(rèn)為，首先由于購房合同被解除，開發(fā)商從購房者處取得的所有購房款項均應(yīng)返還購房者。購房者申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購房者。然后，購房者應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息提前還給銀行。”購房者應(yīng)辦理解除抵押登記手續(xù)律師認(rèn)為，實際上這種還款方法是一種理論上的做法，實踐中很難這樣操作，由于購房者所購房屋已經(jīng)向銀行做抵押。假如購房者拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購房者所購房屋。但此時房屋已不歸購房者所有，處分該房屋就損害了開發(fā)商的利益，開發(fā)商絕不會吃這個虧。，就只能由開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分，其中屬于購房者首付款的部分直接退還給購房者，屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購房者已向銀行提前還款。銀行依據(jù)中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出資人，借款合同終止。”從而接收還款，終止借款合同。我國《擔(dān)保法》第五十二條之規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”借款合同終止后，抵押權(quán)即告消滅，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。需辦理退保退費手續(xù)律師認(rèn)為，以按揭貸款購買房屋時，通常都會要求購房者為其所購房屋辦理保險，保險受益人為貸款銀行。解除售房合同勢必牽涉到保險問題，由于保險法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系、借貸關(guān)系之外的又一獨立法律關(guān)系，保險問題有其自身特點。《中華人民共和國保險法》第十四條規(guī)定：“除本法另有規(guī)定或保險合同另有約定外，保險合同成立后，投保人可以解除保險合同。”也就是說，假如買家簽訂的保險合同中沒有不許退保的字樣，買家在解除購房合同的同時，即可解除保險合同。《中華人民共和國保險法》第三十八條規(guī)定：“保險責(zé)任開始前，投保人要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)向保險人支付手續(xù)費，保險人應(yīng)當(dāng)退還保險費。保險責(zé)任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可以收取自保險責(zé)任開始之日起至合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。”律師認(rèn)為，購房者可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費手續(xù)。手續(xù)未辦完，房貸仍得還律師提醒業(yè)主，由于某些原因期望退房的，不能因此而“借故”停止還貸。目前，部分購房者對銀行和開發(fā)商之間各自的關(guān)系存在誤解或模糊的認(rèn)識，有人認(rèn)為按揭貸款是由于買房才申請的，現(xiàn)在不買房了，按揭貸款也不用還了；或者想著要退房了，干脆就停止了每月的還房款了。其實，買家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨立于房屋買賣關(guān)系之外的，，解除購房合同并不同時解除貸款合同。
138****8523 2022-02-06 21:10:20
對于金先生提出的問題，律師認(rèn)為，從法律的角度來看，退房實際上是買方作為購房合同的一方，行使其終止合同的權(quán)利，當(dāng)然是可以的。買方和貸款銀行之間是一種代理關(guān)系，開發(fā)商之間是一種房屋銷售關(guān)系，雖然兩者有關(guān)系，但完全是兩種獨立的法律關(guān)系，對買方終止合同的權(quán)利沒有任何障礙。那么，誰來償還抵押貸款呢？律師認(rèn)為，首先，由于購房合同終止，開發(fā)商從買方那里獲得的所有購房款項都應(yīng)返還給買方。買方申請的銀行抵押貸款也是購房款的一部分，也應(yīng)返還給買方。然后，買方應(yīng)遵循《貸款通則》第三十二條第五款，借款人應(yīng)提前歸還貸款，應(yīng)與銀行協(xié)商，并提前將剩余貸款本息返還給銀行。買方應(yīng)辦理終止抵押登記手續(xù)，律師認(rèn)為，事實上，這種還款方式實際上是一種理論上不會損害買方的抵押貸款，因為買方在實踐中不會損害買方。但在實踐中，銀行不會損害買方。，保險合同只能由開發(fā)商將購房款分為兩部分，其中購房者首付款的部分直接退還給購房者，購房者向銀行借款的部分直接退還給銀行，視為購房者已提前向銀行還款。根據(jù)《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第三十條的規(guī)定，抵押人或者出質(zhì)人按照合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或者出質(zhì)人返還抵押人或者出資人，貸款合同終止。從而收到還款，終止貸款合同。中國《擔(dān)保法》第五十二條規(guī)定:抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，如果債權(quán)被消除，抵押權(quán)也被消除。貸款合同終止后，抵押權(quán)將被消除，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)的抵押登記手續(xù)。律師認(rèn)為，在用抵押貸款購買房屋時，通常會要求購房者為其購買的房屋辦理保險，保險受益人是貸款銀行。解除銷售合同必然涉及保險問題，因為保險合同可以解除。另外，保險合同規(guī)定，買方可以解除房屋買賣合同。《中華人民共和國保險法》第三十八條規(guī)定：保險責(zé)任開始前，被保險人要求終止合同的，應(yīng)當(dāng)向保險人支付手續(xù)費，保險人應(yīng)當(dāng)退還保險費。保險責(zé)任開始后，被保險人要求終止合同的，保險人可以自保險責(zé)任開始之日起至合同終止之日起收取保險費，其余部分退還被保險人。律師認(rèn)為，買方可以按照上述規(guī)定辦理退保和退款手續(xù)。手續(xù)還沒有完成，抵押貸款仍然必須償還律師提醒業(yè)主，由于某些原因期望退房，因此不能借停止償還貸款。目前，一些買家對銀行和開發(fā)商之間的關(guān)系有誤解或模糊的理解，有些人認(rèn)為抵押貸款是因為買房子申請的，現(xiàn)在不買房子，抵押貸款不需要償還；或者想退房，只是停止每月還款。事實上，買方和銀行之間的貸款關(guān)系是獨立于房屋銷售關(guān)系的，購買合同時終止貸款合同。
133****3462 2022-02-06 15:09:51
購房者與貸款銀行之間存在借貸關(guān)系，開發(fā)商之間存在房屋買賣關(guān)系。雖然兩者有關(guān)系，但完全是兩種獨立的法律關(guān)系，并不妨礙購房者的終止權(quán)。《中華人民共和國保險法》第三十八條規(guī)定：投保人在保險責(zé)任開始前要求終止合同的，應(yīng)當(dāng)向保險人支付手續(xù)費，保險人應(yīng)當(dāng)退還保險費。
133****4967 2022-02-06 14:05:46
購房者可解除購房合同對于林先生明確提出的問題，刑事辯護律師覺得，從法規(guī)視角講，退房流程事實上是購房者做為購房合同的一方被告方，行駛其合同書解除權(quán)，肯定是可以的。購房者與借款銀行中間是一種借代關(guān)聯(lián)，與開發(fā)商中間是一種房產(chǎn)買賣關(guān)聯(lián)，二者雖有關(guān)系，但徹底是二種單獨法律行為，對購房者的解除合同權(quán)并沒有防礙。那麼，退房流程時已按揭貸款的借款由誰來還？刑事辯護律師覺得，最先因為購房合同被解除，開發(fā)商從購房者處獲得的全部買房賬款均應(yīng)退還購房者。購房者申請辦理的銀行按揭貸款，也是購房的錢的一部分，也應(yīng)一并退還給購房者。隨后，購房者應(yīng)根據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款，“貸款人提早償還借款，理應(yīng)與銀行商議，將剩下借款等額本息貸款提早歸還銀行。”購房者應(yīng)申請辦理解除抵押辦理手續(xù)刑事辯護律師覺得，事實上這類還錢方式是一種理論上的作法，實踐活動中難以那樣實際操作，因為購房者所買房子早已向銀行做質(zhì)押。倘若購房者取得該筆錢后不歸還銀行，銀行只有行駛質(zhì)押權(quán)，競拍或轉(zhuǎn)賣已設(shè)置質(zhì)押的購房者所買房子。但這時房子已不歸購房者全部，處罰該房子就危害了開發(fā)商的權(quán)益，開發(fā)商絕對不會吃這一虧。，就只有由開發(fā)商將退返購房的錢分為兩一部分，在其中歸屬于購房者首付的一部分立即退還給購房者，歸屬于購房者向銀行貸款的一部分立即交還給銀行，并視作購房者已向銀行提前還貸。銀行根據(jù)中華人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第三十條之要求：“抵押人或出質(zhì)人按合同條款還款所有借款后，質(zhì)押物或質(zhì)物退還抵押人或投資人，借款協(xié)議停止。”進而接受還錢，停止借款協(xié)議。在我國《擔(dān)保法》第五十二條之要求：“質(zhì)押權(quán)與其說貸款擔(dān)保的債務(wù)與此同時存有，債務(wù)解決的，質(zhì)押權(quán)也解決。”借款協(xié)議停止后，質(zhì)押權(quán)自即日起解決，被告方應(yīng)申請辦理有關(guān)解除抵押辦理手續(xù)。需申請辦理退保險退款辦理手續(xù)刑事辯護律師覺得，以按揭貸款選購房子時，通常都是會規(guī)定購房者為其所買房子申請辦理商業(yè)保險，保險受益人為借款銀行。解除售房合同必然涉及到商業(yè)保險問題，因為商業(yè)保險法律行為是房產(chǎn)買賣關(guān)聯(lián)、借款方以外的又一單獨法律行為，商業(yè)保險問題有其本身特性。《中華人民共和國保險法》第十四條要求：“除此方法另有要求或保險合同另有承諾外，保險合同創(chuàng)立后，被保險人可以解除保險合同。”換句話說，倘若顧客簽署的保險合同中沒有不能退保險的字眼，顧客在解除購房合同的與此同時，就可以解除保險合同。《中華人民共和國保險法》第三十八條要求：“保險條款逐漸前，被保險人規(guī)定解除合同書的，理應(yīng)向保險公司付款服務(wù)費，保險公司理應(yīng)退回保險費用。保險條款逐漸后，被保險人規(guī)定解除合同書的，保險公司可以扣除自保險條款逐漸之日起至合同書解除之日止期內(nèi)的保險費用，剩下一部分退回被保險人。”刑事辯護律師覺得，購房者可根據(jù)以上要求申請辦理退保險、退款辦理手續(xù)。手續(xù)未辦好，住房貸款仍得還刑事辯護律師提示小區(qū)業(yè)主，因為一些緣故期待退房流程的，不可以因而而“找個理由”終止還款。現(xiàn)階段，一部分購房者對銀行和開發(fā)商中間分別的關(guān)聯(lián)存有誤會或模糊不清的了解，有些人覺得按揭貸款是因為購房才申報的，如今不買房子了，按揭貸款也無需還了；或是惦記著要退房流程了，索性就終止了每月的還購房款了。實際上，顧客與銀行中間的借貸合同是單獨于房產(chǎn)買賣關(guān)聯(lián)以外的，，解除購房合同并不與此同時解除借款合同。
131****2934 2022-02-06 13:41:16
已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，并且銀行按揭貸款也已經(jīng)獲批，甚至已經(jīng)還了一段時間的貸款，但卻又看中了項目的另一個戶型，這種情況還能要求開發(fā)商換房嗎？這種情況該怎么處理？要解決這個問題，首先應(yīng)該弄明白購房者、開發(fā)商和銀行三者之間基本的合同關(guān)系。購房者與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，同時購房者和銀行簽訂了借款合同。現(xiàn)在的人住房貸款普遍采取抵押加階段性保證的方式，也就是說，這個借款合同是以所購房屋為抵押物的借款合同，并且在辦理產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商為該合同作階段性擔(dān)保。這意味著房屋買賣合同與借款合同是密切相連的。依照我國擔(dān)保法規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。抵押人未通知抵押權(quán)人，轉(zhuǎn)讓行為無效。而且購房者（即抵押人）與銀行（即抵押權(quán)人）所簽訂的借款合同中通常都約定：假如未經(jīng)銀行書面同意，購房者將設(shè)定的抵押物拆除、轉(zhuǎn)讓、出租、重復(fù)抵押或做其它處理，銀行有權(quán)解除合同并提前收回已發(fā)放的貸款本息，并有權(quán)依法處置抵押物或要求保證人履行保證責(zé)任。這就意味著要解除房屋買賣合同，必先通知銀行，并經(jīng)銀行的書面許可。不過在實際操作中銀行為了最大限度確保自己抵押權(quán)的實現(xiàn)，通常是不會同意購房者與開發(fā)商解除原房屋買賣合同的。只能由開發(fā)商以保證人的身份先將貸款提前還給銀行，結(jié)束購房人與銀行之間的借款合同，消除銀行對房屋的抵押權(quán)，然后再與客戶解除原房屋買賣合同，而換房的過程正是開發(fā)商與購房人解除原購房合同，簽訂新合同的過程。那么是否就可以換房了呢，還得分情況。假如開發(fā)商已將該房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，房屋產(chǎn)權(quán)以及抵押權(quán)已登記備案，這時候木已成舟，購房者就不可能再換房。假如該房屋的產(chǎn)權(quán)證還未辦理，購房者想要換房，并且與開發(fā)商商榷確定，這樣是可以操作的。實際是先由開發(fā)商與購房者解除原房屋買賣合同，由開發(fā)商將銀行貸款一次性還清，結(jié)束購房人與銀行之間的借款合同，然后與原購房者簽訂新的房屋買賣合同。如新房屋仍需貸款，則要重新申請銀行貸款。這樣操作的重點在于購房者能否與開發(fā)商商榷確定。假如開發(fā)商不同意解除原合同，那么購房者只能望房興嘆了；即使與開發(fā)商商榷確定，購房者也會因此受到一些損失，實際包括印花稅、契稅、一部分保險手續(xù)費、貸款律師費等等。購房者應(yīng)在買房前慎之又慎，在明確了自己的需要并挑到滿意的房屋后再簽房屋買賣合同，申請貸款，免去許多不必要的麻煩和損失

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