市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該說(shuō)還是來(lái)源于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，而這個(gè)頂層邏輯是供求關(guān)系。總會(huì)有一些人說(shuō)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)走勢(shì)是不適合用供求關(guān)系來(lái)分析的。我認(rèn)為這是大錯(cuò)特錯(cuò)。仔細(xì)分析過往房?jī)r(jià)的走勢(shì)，一樣是受到供求關(guān)系的決定。只是說(shuō)在不同階段，存在不同影響供求關(guān)系的因素。有些政策是影響供應(yīng)層面的，有些是影響需求層面的。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析，圈內(nèi)其實(shí)一直有一個(gè)較為普遍應(yīng)用的框架：短期市場(chǎng)看金融政策、中期市場(chǎng)看土地政策、長(zhǎng)期市場(chǎng)看人口趨勢(shì)。

所謂的短期市場(chǎng)看金融。主要是指貨幣和信貸政策對(duì)房?jī)r(jià)的短期走勢(shì)影響比較大。這也是很好理解的，信貸政策會(huì)決定首付比例及貸款利率，也就是會(huì)影響潛在購(gòu)房者的購(gòu)買力，房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)影響比較大。

中期市場(chǎng)看土地。土地作為建設(shè)房子的“面粉”，土地的供應(yīng)量和供應(yīng)政策理所當(dāng)然會(huì)影響房子的供應(yīng)情況。土地的供應(yīng)量與容積率水平直接決定了房子的供應(yīng)量；而土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)也起到一定的影響作用，尤其是在三線及以下城市影響會(huì)更大。只是由于從土地變成房子，存在一段較長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期，因?yàn)橥恋貙?duì)房地產(chǎn)中期市場(chǎng)影響會(huì)更明顯一些。

長(zhǎng)期來(lái)看人口趨勢(shì)。如同我上文說(shuō)的，房?jī)r(jià)的最終支撐都是真實(shí)的需求，這個(gè)可以是剛需，也可以是改善型需求。因此歸根結(jié)底，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)仍是人口發(fā)展趨勢(shì)。在國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)影響的人口特征主要有兩方面——人口城鎮(zhèn)化和人口的凈流入或凈流出。