近，有朋友問這樣的問題，買房到了簽合同的階段了，跟開發(fā)商簽的商品房認購書就算購房合同了嗎？感覺有點懵。

先來看下商品房認購書的含義

商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優(yōu)先購買協(xié)議等文書。

那么，作為購房意向書或者是認購書來說，只是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協(xié)議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關(guān)系的成立。

商品房認購書和購房合同的區(qū)別

看了法律意義上的解釋，可能你還是會有些懵，不知道商品房認購書和購房合同究竟有什么區(qū)別。不如來梳理一下買房流程，或許就明白了。

在流程上說，認購書是在購房者初步確定購買意向并交納定金時簽訂的，是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協(xié)議。

而而購房合同則是在繳納購房款(首付或全款)后，雙方正式簽訂的買賣合同。通常包含商品房具體狀況、房價、付款方式、交付約定、質(zhì)量標準以及后期一系列相關(guān)責任劃分等內(nèi)容。

認購合同與商品房買賣合同屬于預約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責任形式等存在較大區(qū)別。

也就是說，房屋認購書不等于購房合同。認購書的目的是約定雙方日后要簽訂購房合同，認購書是為簽訂正式的購房合同做準備。

那為什么有時候認購書也被當購房合同呢？

雖然房屋認購書或者房屋認購合同一般情況下和購房合同不一樣，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。

根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認購書并不是完全與購房合同沒關(guān)系，在符合法律規(guī)定的情況下，房屋認購書會轉(zhuǎn)化為購房合同，這個時候，認購書就等于購房合同了。

那么，在哪些情況下商品房認購書就等于購房合同了呢？

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。

主要包括以下內(nèi)容：

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷售方式;

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設(shè)備標準承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任;

(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

(十一)解決爭議的方法;

(十二)違約責任;

(十三)雙方約定的其他事項。

如果商品房認購書的內(nèi)容包含了《商品房銷售管理辦法》所規(guī)定的內(nèi)容，而且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收受購房款的，那么，商品房認購書就等于商品房買賣合同。房屋認購書中約定的內(nèi)容，開發(fā)商和購房者都必須履行，否則就構(gòu)成違約。