北京昌平區(qū)陳先生在賣(mài)房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被網(wǎng)簽給陌生人，并且中介公司也變了，于是向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)網(wǎng)簽無(wú)效。到底中間發(fā)生了什么？房產(chǎn)中間辦理的網(wǎng)簽轉(zhuǎn)委托是怎么回事兒？陳先生是否可以要回房產(chǎn)？

賣(mài)方、買(mǎi)方、中介各有說(shuō)法

1、賣(mài)家：房子沒(méi)賣(mài)成 網(wǎng)簽卻生效

陳先生以自己的父親為代理人，通過(guò)A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與謝先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。而A公司并沒(méi)有房產(chǎn)中介的資質(zhì)，也無(wú)權(quán)進(jìn)行二手房交易網(wǎng)簽，于是將陳先生的房產(chǎn)信息轉(zhuǎn)交B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，讓其幫助完成網(wǎng)簽。

但謝先生始終沒(méi)能辦下購(gòu)房人資質(zhì)的審核，終謝先生放棄了購(gòu)房。但賣(mài)方陳先生隨后發(fā)現(xiàn)，他這套房子的買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽卻已經(jīng)辦理，而網(wǎng)簽合同的對(duì)象是一位素不相識(shí)的陌生人韓某，而且網(wǎng)簽合同上也沒(méi)有陳先生本人的簽字。

陳先生認(rèn)為，B公司無(wú)權(quán)代理自己進(jìn)行網(wǎng)簽，因此將B公司、韓某起訴至昌平法院，主張網(wǎng)簽協(xié)議無(wú)效。

2、買(mǎi)家：借名給真正買(mǎi)家網(wǎng)簽買(mǎi)房

韓某的代理人表示，韓某是為了幫謝先生一個(gè)忙，將自己的購(gòu)房資格“借”給謝先生。兩人間簽訂了合同，約定房屋由謝先生出資，在謝先生將房屋過(guò)戶至自己名下之前，韓某不得自行處置房屋。因此，在網(wǎng)簽合同上，購(gòu)房人就變成了韓某。

網(wǎng)簽的合同對(duì)象和網(wǎng)簽合同的居間人分別發(fā)生變化，合同上面只有陳先生的名字沒(méi)有變化。但是已網(wǎng)簽的房產(chǎn)，不能被二次買(mǎi)賣(mài)，所以陳先生首先起訴了謝先生。

而韓某的代理人則表示，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，賣(mài)方陳先生拖延了過(guò)戶時(shí)間，間接導(dǎo)致了謝先生購(gòu)房資格的喪失，這才有了“借名買(mǎi)房”的情況。

3、中介：網(wǎng)簽轉(zhuǎn)委托很正常

B公司的居間人表示，網(wǎng)簽完全可以轉(zhuǎn)委托，并不是只有居間人才可以完成網(wǎng)簽，他只是幫朋友一個(gè)忙。

對(duì)于自己的行為，B公司的代理人表示確實(shí)存在疏忽。因?yàn)榫W(wǎng)簽不需要雙方當(dāng)事人到場(chǎng)，只要提供了雙方的完整資料即可辦理，于是他下意識(shí)認(rèn)為合同就是合法有效的。而韓某的購(gòu)房資格也具備，手續(xù)齊全，網(wǎng)簽合同就這樣完成了。房屋買(mǎi)賣(mài)流程在網(wǎng)簽后，而陳先生父親沒(méi)有完成相關(guān)手續(xù)導(dǎo)致沒(méi)有完成過(guò)戶。

“我聽(tīng)法院的判決，只要法院說(shuō)要撤網(wǎng)簽信息，我現(xiàn)在就回去填申請(qǐng)表。”B公司表示。

4、律師說(shuō)法

①中介公司只能為自己的客戶辦理網(wǎng)簽

根據(jù)B公司說(shuō)法，網(wǎng)簽轉(zhuǎn)委托已成為行內(nèi)潛規(guī)則，但法律法規(guī)對(duì)此并沒(méi)有明文規(guī)范。

很多轉(zhuǎn)委托行為，其實(shí)是沒(méi)有中介從業(yè)資格的“黑中介”從事中介服務(wù)的“無(wú)奈之舉”。因二手房買(mǎi)賣(mài)都需要網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽需中介機(jī)構(gòu)通過(guò)住建委頒發(fā)的用做房屋核驗(yàn)和網(wǎng)簽的U盾生成網(wǎng)簽合同，并且這個(gè)U盾僅限本中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行居間服務(wù)時(shí)使用。而如果是“黑中介”，則不可能有進(jìn)行網(wǎng)簽的資格，為了完成中介的職責(zé)，他們只能求助于正規(guī)的中介公司。

依據(jù)住建委的規(guī)定，進(jìn)行網(wǎng)簽的中介機(jī)構(gòu)必須是買(mǎi)賣(mài)合同的居間方，也就是說(shuō)，中介公司只能為自己公司的客戶辦理網(wǎng)簽。因此，網(wǎng)簽轉(zhuǎn)委托顯然與此規(guī)定不符，而并非如B公司所說(shuō)的“無(wú)法可依”。

如果消費(fèi)者在房產(chǎn)交易時(shí)遇到這種情況，可以向“黑中介”所在地的區(qū)縣住建委進(jìn)行投訴和舉報(bào)。

②合同對(duì)象換人，須經(jīng)雙方同意

發(fā)生購(gòu)房合同糾紛時(shí)，《民法》、《合同法》中都有相關(guān)條文可以規(guī)范。合同的訂立有固定規(guī)則，合同的雙方必須是確定的，如果需要更改，必須經(jīng)過(guò)各方當(dāng)事人或代理人同意才可以進(jìn)行。從謝先生改為韓某，這個(gè)變化涉及到合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨毥?jīng)陳先生或其父親同意才可以進(jìn)行，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)這一步驟，合同就屬無(wú)效。

不論謝先生是因何原因喪失了購(gòu)房資格，都不影響其轉(zhuǎn)讓了合同權(quán)利義務(wù)的事實(shí)。

5、若因賣(mài)方拖延讓買(mǎi)方喪失購(gòu)房資格，賣(mài)方要如何負(fù)責(zé)？

通常來(lái)說(shuō)，居間合同都會(huì)約定過(guò)戶的時(shí)間和條件，因此可以根據(jù)合同的約定來(lái)判斷，究竟是誰(shuí)的原因?qū)е挛茨苓^(guò)戶。認(rèn)定了責(zé)任后，受損失的一方可以根據(jù)合同的約定向?qū)Ψ街鲝堎r償。

（來(lái)源：北京晚報(bào)）