物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗。它分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。物業(yè)的承接查驗是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對以后的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要。

新建物業(yè)承接查驗

在物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對物業(yè)進(jìn)行承接查驗。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時，物業(yè)的承接查驗也可以和建設(shè)工程的竣工驗收同步進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行查驗之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。物業(yè)的承接、查驗工作流程如圖5—1所示。

物業(yè)建成通過竣工綜合驗收

↓

物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗

↓

對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理

↓

物業(yè)移交

（二）物業(yè)查驗的方式

承接查驗不同于工程項目建設(shè)的竣工驗收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗收的基礎(chǔ)上，對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項驗收報告，以及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對查驗。承接查驗還應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。

查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位盡快安排驗收。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷而影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)，物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進(jìn)行檢查。

1.觀感查驗

觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。

2.使用查驗

使用查驗是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。

3.檢測查驗

檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進(jìn)行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要求。

4.試驗查驗

試驗查驗通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。

三、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理

發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善，氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。

（一）收集整理存在問題

（1）收集的《物業(yè)查驗記錄表》；

（2）對《物業(yè)查驗記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；

（3）將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。

（二）處理方法

工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對性整改。

從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計，改造或增補相應(yīng)設(shè)施。

（三）跟蹤驗證

為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實施的過程中進(jìn)行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的項目進(jìn)行驗收，辦理查驗手續(xù)。對整改不合要求的工程項目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。

一、準(zhǔn)備工作

（一）人員準(zhǔn)備

物業(yè)的承接查驗是一項技術(shù)難度高、專業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。

（二）計劃準(zhǔn)備

物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。

（1）與建設(shè)單位確定承接查驗的日期、進(jìn)度安排；

（2）要求建設(shè)單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證明材料；

（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準(zhǔn)備工作。

（三）資料準(zhǔn)備

在物業(yè)的承接查驗中，應(yīng)做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應(yīng)根據(jù)實際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。

（1）工作流程一般有《物業(yè)承接查驗工作流程》、《物業(yè)查驗的內(nèi)容及方法》、《承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等；

（2）承接查驗的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表》等。

（四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備

在物業(yè)承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗設(shè)備和工具。

二、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式

（一）物業(yè)查驗的主要內(nèi)容

1.物業(yè)資料

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。

2.物業(yè)共用部位

按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗。主要內(nèi)容包括：

（1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；

（2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；

（3）公共衛(wèi)生間、陽臺；

（4）公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。

3.共用設(shè)施設(shè)備

物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。

4.園林綠化工程

園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。

5.其他公共配套設(shè)施

物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)ぁ鷫Α⒌缆贰V場、社區(qū)活動（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標(biāo)識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報箱等。