物業(yè)前期介入費(fèi)用，有的地方也叫前期物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)。主要是為了幫助啟動(dòng)管理，一般支付給物業(yè)管理單位或居委會(huì)，目前還沒(méi)有統(tǒng)一的法規(guī)。

政策規(guī)定：建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

焦點(diǎn)解讀：今年10月1日以后取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，直到業(yè)主大會(huì)成立之前，或者在業(yè)主大會(huì)籌備組成立三個(gè)月之內(nèi)，的物業(yè)服務(wù)責(zé)任都必須由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

這也意味著，業(yè)主在這期間不用承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，開(kāi)發(fā)商不僅要支付期間的物業(yè)費(fèi)，同時(shí)也要把設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)人員管理等都具體承擔(dān)起來(lái)，而且的服務(wù)承諾事項(xiàng)都要落實(shí)在前期物業(yè)服務(wù)合同之中。購(gòu)房人在同開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)當(dāng)作為購(gòu)房合同附件出現(xiàn)。

“之前，不少開(kāi)發(fā)商對(duì)于在小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)并不積極，而這種"不作為"也造成了小區(qū)"主人"的缺失。新《辦法》中，開(kāi)發(fā)商被要求扛起前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，他們推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)的積極性將更加明顯。”市住建委物業(yè)處處長(zhǎng)于良告訴記者。

根據(jù)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商要想把前期物業(yè)過(guò)渡到業(yè)主大會(huì)，必須經(jīng)過(guò)兩道程序：第一，支持業(yè)主或者主動(dòng)申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，第一次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。只要召集滿占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，便可向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。第二，前期物業(yè)必須經(jīng)過(guò)業(yè)主或者是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商共同委托的第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)，通過(guò)評(píng)估后，開(kāi)發(fā)商才能把前期物業(yè)責(zé)任交出，由業(yè)主大會(huì)承接。

政策影響：前期物業(yè)的規(guī)定捎帶手地也打擊了開(kāi)發(fā)商的行為。依新《辦法》規(guī)定，物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。而且還規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的才能申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。新《辦法》實(shí)施以后，如果再“分期分批”開(kāi)盤(pán)，會(huì)讓開(kāi)發(fā)商肩上承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)擔(dān)子更重。

如果按照每平方米每月2元的物業(yè)費(fèi)計(jì)算，一個(gè)住宅面積達(dá)到5萬(wàn)平方米的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商每個(gè)月就得掏出10萬(wàn)元，業(yè)主大會(huì)的籌備期以3個(gè)月計(jì)，3個(gè)月的時(shí)間開(kāi)發(fā)商要為購(gòu)房人支付30萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)。如果拖的時(shí)間越長(zhǎng)，費(fèi)用會(huì)越高。

樓商說(shuō)法：北京嘉恒置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)李磊表示，從北京市近幾年不斷出臺(tái)的政策來(lái)看，小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范性和可操作性日漸增強(qiáng)，“如果開(kāi)發(fā)商不僅承擔(dān)入住前的管理成本，而且包括在業(yè)主大會(huì)成立之前，或者業(yè)主大會(huì)籌備組成立三個(gè)月之內(nèi)的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)該能夠敦促開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)，這對(duì)于小區(qū)未來(lái)的管理和業(yè)主自治都很有利。”

據(jù)了解，根據(jù)北京市原來(lái)的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)的前期物業(yè)管理費(fèi)用，包括建安成本2%的開(kāi)辦費(fèi)以及未出售物業(yè)的管理費(fèi)用，但不包括業(yè)主大會(huì)成立之前的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用。