近日，一方面，以“先期借款”為代表的業(yè)務(wù)已經(jīng)暫停，另一方面，以機(jī)構(gòu)為中心發(fā)起的“眾籌買房”又熱鬧起來，煽動(dòng)不要錯(cuò)過樓市大跌前“發(fā)大財(cái)”的末班車。

傳統(tǒng)的眾籌買房，一般是幾個(gè)朋友和熟人湊錢一起買房，升值后賣出，獲得利益。但隨著互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)興起，也讓更多的人能夠參與進(jìn)來，部分互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)宣稱，千元即可起投，利益高達(dá)30%以上。

雖然都叫眾籌買房，但具體的操作模式并不一樣。大部分關(guān)心的只是利益率，那么“眾籌買房”都有哪些類型，它又有怎樣的是與非呢？

“眾籌買房”究竟是個(gè)什么鬼？

據(jù)了解，所謂“眾籌”買房，就是幾個(gè)朋友湊首付，備好兩年月供左右的月供資金，大家簽訂一個(gè)合約，以其中某一位的名義買房，約定房價(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)拋出，獲利按出資比例分成。聯(lián)合買房的極端是“包樓”，即一些有實(shí)力的會(huì)抱團(tuán)，在看好某個(gè)新樓盤后，與開發(fā)商協(xié)商以某個(gè)價(jià)格承包下整棟樓，留著自己慢慢賣。

“眾籌買房”常見類型有哪些？

類型一：開發(fā)商發(fā)起營銷型眾籌

營銷型眾籌往往是開發(fā)商發(fā)起的。例如萬科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等推出的以樓盤營銷為目的的眾籌，用較大力度的優(yōu)惠活動(dòng)吸引購房，購不到房的人會(huì)獲得一部分利益回報(bào)。這種眾籌方式有些類似于團(tuán)購，優(yōu)惠大部分來源于開發(fā)商及合作企業(yè)讓利。

類型二：熟人操作“眾籌買房”

在深圳工作的王小姐看到房價(jià)不斷上漲，去年和幾個(gè)朋友一起湊錢去深圳周邊的城市買房，“我們是幾個(gè)朋友一起去買的，因?yàn)榇蠹叶际鞘烊耍窃谛湃蔚幕A(chǔ)上操作。”

王小姐表示，雖然是熟人，但在操作時(shí)也簽訂了非常嚴(yán)格的合同，并且有具體的約定，她們主要是按份額操作，5萬元一份，每個(gè)人可以出資購買一份或者幾份，然后將房產(chǎn)放在幾個(gè)人的名下，計(jì)劃持有三年左右，但是也可能根據(jù)房價(jià)的變動(dòng)和市場情況作出調(diào)整，比如當(dāng)持有房產(chǎn)一半以上的人同意賣出，就會(huì)選擇時(shí)機(jī)賣出。

朋友間合作的眾籌買房算是比較常見的方式。深圳地區(qū)一位互聯(lián)網(wǎng)金融人士表示，其實(shí)這種模式一直以來都有，但這種模式是熟人操作，操作的空間也比較有限。

類型三：基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的房產(chǎn)眾籌

除了熟人模式，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的興起也給了普通人更多可能。過去一段時(shí)間，基于互聯(lián)網(wǎng)的房產(chǎn)眾籌受到了業(yè)界非常高的關(guān)注，對(duì)普通而言起點(diǎn)不高，模式也有多種，有的是通過份額獲得比較固定的，也有的是到一定期限后，房產(chǎn)升值后獲得浮動(dòng)利益。

就固定模式而言，針對(duì)的人群相對(duì)來說更接近一般購房者。以佛山的一家房產(chǎn)眾籌平臺(tái)為例，該平臺(tái)上發(fā)布的眾籌項(xiàng)目是1000元起，后可獲得部分商場、鋪面的利益，期限分別鎖定3～24個(gè)月不等。

據(jù)該平臺(tái)官網(wǎng)介紹，其具體操作模式，第一階段僅針對(duì)意向購房者開放，參與者根據(jù)眾籌項(xiàng)目要求進(jìn)行份額認(rèn)購，獲得房產(chǎn)相應(yīng)比例的權(quán)益，認(rèn)購份額高者獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，與其他參與者一樣同時(shí)可獲得相應(yīng)利益。第二階段面向全網(wǎng)開放，第一階段剩余的眾籌份額（如有）可供全平臺(tái)開放，可獲得相應(yīng)利益。

驚！部分浮動(dòng)利益模式竟有70%

相比固定模式，浮動(dòng)利益類型平臺(tái)的操作模式“買房”意味明顯。據(jù)了解，目前這類房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目的主要來源于房價(jià)溢價(jià)收入。部分平臺(tái)介紹，平臺(tái)會(huì)會(huì)組織團(tuán)隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場考察并且評(píng)估，雖然目前不保證，但是目前的幾個(gè)項(xiàng)目都超過了30%，高的甚至超過了70%。

此外，還有一些在微信平臺(tái)的“眾籌買房”模式，門檻可以高達(dá)百萬元。據(jù)羊城晚報(bào)此前報(bào)道，一個(gè)叫“×××創(chuàng)業(yè)社區(qū)”的微信平臺(tái)發(fā)布信息稱，100萬起，由運(yùn)作團(tuán)隊(duì)專門負(fù)責(zé)炒樓事宜。該平臺(tái)負(fù)責(zé)人宣稱炒樓運(yùn)作團(tuán)隊(duì)不經(jīng)手資金和產(chǎn)權(quán)，利潤或虧損、運(yùn)作方均按七三分成。

當(dāng)前房地產(chǎn)眾籌的風(fēng)險(xiǎn)主要來自以下幾個(gè)方面。

首先，周期性風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前中國房市是一個(gè)有錢為主的市場，這種市場情況下的市場供需、價(jià)格形成機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制都與以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場有根本性的區(qū)別。如果市場預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，那么房市就會(huì)開啟周期性調(diào)整，雖然短期內(nèi)對(duì)房市的預(yù)期仍然向好，但長期來看，房產(chǎn)作為一種品種，這種風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。

其次，平臺(tái)跑路風(fēng)險(xiǎn)。

目前法律上并沒有對(duì)眾籌有一個(gè)明確的概念，對(duì)眾籌買房更是沒有法律保障。一旦發(fā)生虧損，或者因其他原因平臺(tái)老板跑路，必將造成難以挽回的損失。2016年2月16日，一家做房產(chǎn)鑫琦資產(chǎn)平臺(tái)高層被警方帶走，19億資金無法兌付正是給想要進(jìn)入房產(chǎn)眾籌試水的消費(fèi)者提了個(gè)醒。

后，房地產(chǎn)眾籌重要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)來自于政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。

以“眾籌買房”為例，嚴(yán)格意義上說，眾籌買房平臺(tái)本質(zhì)上是一種“偽眾籌”。一直以來，眾籌買房都游走在法律的邊緣地帶，在某種程度上已經(jīng)滿足未經(jīng)有關(guān)部門審批、公開通過網(wǎng)站宣傳、承諾本息和向社會(huì)公眾吸收資金，已經(jīng)涉嫌非法集資。但目前實(shí)踐中，個(gè)人直接發(fā)起的眾籌買房以及平臺(tái)宣傳中僅承諾預(yù)期的方式都不能構(gòu)成非法集資的要件，不屬于非法集資。現(xiàn)階段，我國與眾籌有關(guān)的監(jiān)管仍然處于缺失狀態(tài)，相比之下，美國于2012年出臺(tái)了JOBS法案，對(duì)眾籌項(xiàng)目中資質(zhì)、項(xiàng)目權(quán)益關(guān)系、操作規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)和利益等均做出了較為清晰的規(guī)定。對(duì)房地產(chǎn)眾籌而言，不僅要做足功課，監(jiān)管同樣不能掉隊(duì)，但怎樣避免“不管不行，一管就死”的局面，對(duì)政策制定者和市場參與者而言都是一個(gè)挑戰(zhàn)。