二手房已經(jīng)成為樓市主力軍了，在新房供給逐漸萎縮的時候，購房者選擇二手房也是順理成章的事。實際上二手房往往地理位置更優(yōu)，買二手房的往往對房子有著更為迫切的需求，比如考慮到孩子讀書問題，不想離單位太遠等。
買二手房固然不錯，不過申請貸款的時候需要多加注意，不要只盯著自己首付看，很多時候因為各種因素，二手房貸款額度和年限都會有一定程度的縮水。
影響因素一、房齡、土地使用年限、房屋產(chǎn)權(quán)年限
一般這三者的時候是不同的，通常房屋產(chǎn)權(quán)年限長，土地使用年限次之、房齡短。但這里需要注意的是，即使房子產(chǎn)權(quán)年限是長久的，但土地使用年限是有限的。經(jīng)過多次倒手后，土地使用年限可能大幅縮水。而二手房的貸款則重點考察房齡和剩余土地使用年限。基本上銀行都要求貸款年限小于土地使用年限。搞清楚剩余土地使用年限很重要，這樣可以避免房貸縮水導致購房計劃泡湯。
影響因素二、不要買房齡超過20年的房子
房齡對貸款的影響非常大，大城市一些老房子比較暢銷是因為綁定了校區(qū)。比如北京一些七八十年代的老房子，其學區(qū)和地段價值遠遠房子本身，價格十分昂貴，但這種房子銀行可不會批貸款。
相比較而言，銀行更喜歡房齡在十年以內(nèi)的房子或者未經(jīng)居住的次新房。
影響因素三、公積金繳存狀況
即使你不使用公積金貸款，公積金繳存狀況也會影響你的貸款年限。如果你使用公積金貸款更需注意了。由于公積金是帶有保障性質(zhì)的，如果你的繳存額度越高，可能貸款年限更短。
影響因素四、購房者年齡
影響房貸年限和額度的還有購房者年齡。中青年的貸款年限一般沒有問題，但一些臨近退休的職工或者已退休人群申請貸款就比較麻煩。商業(yè)貸款一般要求貸款年限和年齡之和不得超過65年，公積金則不超過70年。
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