在委托房產(chǎn)中介公司銷(xiāo)售手中的二手房的時(shí)候，首先應(yīng)該要求房屋中介上門(mén)了解房子的基本情況。這樣做的好處是可以讓中介公司的銷(xiāo)售人員更加了解房產(chǎn)的真實(shí)情況，便于為業(yè)主推薦更好的購(gòu)房者。那么通過(guò)中介賣(mài)二手房注意事項(xiàng)都有哪些呢？今天就為大家整理一下通過(guò)中介賣(mài)二手房注意事項(xiàng)和相關(guān)的流程。

通過(guò)房產(chǎn)中介賣(mài)房的流程：

中介賣(mài)房程序：了解行情→放盤(pán)還有贖樓→客戶(hù)來(lái)看房→買(mǎi)賣(mài)雙方談價(jià)→收定金簽合同→準(zhǔn)備交易資料→房產(chǎn)評(píng)估→辦理按揭→交稅費(fèi)→過(guò)戶(hù)收首期款→出新證收尾款→交房。　

如何辨別放心房屋中介主要應(yīng)注意以下幾方面：　

１、到這個(gè)房屋中介公司去看看它的營(yíng)業(yè)執(zhí)照還有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)，了解這個(gè)中介的經(jīng)營(yíng)范圍，看這個(gè)中介公司是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)；　

２、看看這個(gè)中介公司的環(huán)境和公司的規(guī)模。

與房屋中介公司打交道時(shí)還需要注意什么：

１、核實(shí)這個(gè)經(jīng)紀(jì)公司從事的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的合法性。因此，要委托中介公司辦理房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)時(shí)，一定要看中介公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)，了解它的經(jīng)營(yíng)范圍，是否有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)；　

２、在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或委托協(xié)議時(shí)，需多加注意，對(duì)相關(guān)的條款（如付款方式，經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利及義務(wù)、違約責(zé)任差價(jià)如何處理等）應(yīng)認(rèn)真考慮，一定要讓律師或了解房　地產(chǎn)的人幫忙把關(guān)。無(wú)效房介條款你有權(quán)說(shuō)不在二手房交易中絕大多數(shù)的委托人（包括買(mǎi)房者和賣(mài)房者下同）都是通過(guò)房屋中介進(jìn)行交易的。委托人和中介公司　通過(guò)簽訂委托合同來(lái)確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于雙方信息的不對(duì)稱(chēng)中介公司通常在交易中占有地位并制定出一些一邊倒的合同條款。在發(fā)生糾紛　后許多委托人認(rèn)為自己既然已經(jīng)在合同上簽了字便應(yīng)當(dāng)按照事先的約定解決問(wèn)題至于自己的損失便只有自認(rèn)倒霉了。殊不知并不是任何合同條款對(duì)委托人都　具有法律約束力的法律賦予了委托人對(duì)無(wú)效條款說(shuō)不的權(quán)利。

無(wú)效條款一：自己交易條款所謂自己交易條款就是指中介公司與委托人設(shè)定一個(gè)交　易底價(jià)并約定在中介公司向委托人支付了該底價(jià)后中介公司即取得對(duì)房屋的處分權(quán)；在中介公司不愿以底價(jià)成交時(shí)則有權(quán)解除當(dāng)事人的委托。在這種情況下　中介公司利用自己特有的地位人為地將買(mǎi)賣(mài)雙方隔開(kāi)。在交易行情高漲時(shí)中介公司可以將房屋順利出手以賺取買(mǎi)賣(mài)差價(jià)；在交易行情低迷時(shí)中介公司則會(huì)以無(wú)　法成交為由終止合同。如此一來(lái)中介公司將交易的風(fēng)險(xiǎn)完全推給了委托人。點(diǎn)評(píng)其實(shí)委托人完全可以運(yùn)用法律手段擺脫這種被動(dòng)的局面。依據(jù)《合同法》的規(guī)　定居間人僅限于向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)無(wú)權(quán)與委托人直接進(jìn)行交易。而房屋中介公司在法律上就屬于居間人。因此中介公　司與委托人簽訂的自己交易條款違反了《合同法》的規(guī)定屬于無(wú)效條款。在房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)賣(mài)房者在不損害第三人利益的前提下有權(quán)宣告中介公司的購(gòu)房行為　無(wú)效并進(jìn)而收回房屋再次出售；在房?jī)r(jià)大幅下跌時(shí)買(mǎi)房者在不損害第三人利益的前提下同樣可以宣布中介公司的售房行為無(wú)效并進(jìn)而收回購(gòu)房款以購(gòu)買(mǎi)價(jià)格　更為的房屋。

無(wú)效條款二：無(wú)效果付酬條款所謂無(wú)效果付酬條款就是指中介公司與委托人約定即使未達(dá)成房產(chǎn)交易委托人也應(yīng)當(dāng)向中介公　司支付一定數(shù)額的報(bào)酬。在實(shí)踐中中介公司通常事先收取委托人一定金額的交易保證金并和委托人約定即使交易不成功這部分保證金也不予退還。許多委托　人在交易失敗的情況下非但不認(rèn)為自己可以拿回已經(jīng)預(yù)交的交易保證金反而在合同應(yīng)當(dāng)恪守的信念中選擇了放棄。點(diǎn)評(píng)其實(shí)在交易失敗的情況下委托人有權(quán)　拿回交易保證金的全部或部分。《合同法》規(guī)定居間人促成合同成立的委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬；居間人未促成合同成立的不得要求支付報(bào)酬但可以要　求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。《合同法》這種兩分式的立法模式排除了中介公司與委托人另行約定報(bào)酬支付條件的權(quán)利。因此中介公司與委托人訂　立的無(wú)效果付酬條款是無(wú)效的。在交易失敗的情況下委托人可以要求中介公司返還預(yù)繳的交易保證金而中介公司只能扣除其從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。至于　該必要費(fèi)用的具體數(shù)額則應(yīng)當(dāng)由中介公司通過(guò)證據(jù)加以證明。

通過(guò)中介賣(mài)房時(shí)間

一般來(lái)說(shuō)需要兩個(gè)多月。如果賣(mài)方自己保存，不需要經(jīng)過(guò)贖樓，那么辦完整個(gè)程序下來(lái)一般只要一個(gè)多月就可以了（一個(gè)月在國(guó)土局過(guò)戶(hù)的時(shí)間＋買(mǎi)方申請(qǐng)貸款的時(shí)間）；如果賣(mài)方需要經(jīng)過(guò)贖樓，那時(shí)間就要長(zhǎng)些。有些銀行贖樓的時(shí)間較長(zhǎng)，例如工商銀行，有可能超過(guò)一個(gè)月；有的短些，也要半個(gè)月。再加上在國(guó)土局辦理過(guò)戶(hù)的時(shí)間，還有銀行后放款的時(shí)間，以及申請(qǐng)貸款的時(shí)間等等，至少需要兩個(gè)月。

因此，賣(mài)房者與中介簽訂合同時(shí)，好注明拿到款項(xiàng)的確定時(shí)間，而不是口頭承諾。實(shí)際上，中介公司在辦理手續(xù)的過(guò)程中，有一定彈性，而且也可以考察一下該中介與某銀行的關(guān)系。如果這家中介公司連起碼的贖樓手續(xù)都辦得不順利，這樣的中介公司的實(shí)力確實(shí)值得懷疑，著急只能是自己的事了。

委托中介賣(mài)房注意事項(xiàng)

１、上門(mén)看房：

在委托中介公司銷(xiāo)售手中二手房時(shí)，首先應(yīng)該要求中介公司上門(mén)了解一下房產(chǎn)的位置、樓層、朝向，以及房?jī)?nèi)的裝修情況和具體格局。這樣做的好處是可以讓中介公司的銷(xiāo)售人員更加了解房產(chǎn)的真實(shí)情況，便于為業(yè)主推薦更加“靠譜”的購(gòu)房者。

２、細(xì)談要求：

在中介公司進(jìn)行房源登記時(shí)，應(yīng)該盡可能的讓房源登記人員了解自己的賣(mài)房要求，具體包括：轉(zhuǎn)讓價(jià)格、付款方式、出售底價(jià)以及看房時(shí)間等都應(yīng)該做出具體的說(shuō)明。這里需要提醒大家的是：房產(chǎn)的出售底價(jià)不可定得過(guò)低，應(yīng)該留出一定的談價(jià)空間，以提高買(mǎi)賣(mài)雙方面談的成功率。

３、看房：

看房這個(gè)話題我在很多文章中都曾提醒過(guò)大家，因?yàn)槔鄯e一定的看房客戶(hù)是成功出售二手房的基礎(chǔ)，不盡量買(mǎi)家看房無(wú)異于放慢房產(chǎn)出售的腳步，這一點(diǎn)在當(dāng)下樓市清淡期時(shí)尤為重要。另外，如果多次拒絕買(mǎi)家上門(mén)看房，很有可能被中介公司在房產(chǎn)備注欄中表明為“無(wú)誠(chéng)意”售房者，這樣的情況下大部分銷(xiāo)售員就會(huì)將你的房子打入冷宮，不再理會(huì)了。終受損失的還是房主自己。

找中介賣(mài)房須知

１、“全權(quán)委托”、“獨(dú)家代理”要慎重。

“全權(quán)委托”是指房主委托中介代理自己行使全部權(quán)利，可以代為確定交易條件、簽訂合同、辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)等。一旦中介公司為自己利益而對(duì)購(gòu)房人做出承諾，房主對(duì)購(gòu)房人就要承受相應(yīng)后果，至于房主還能否向中介追究責(zé)任，那一般是與購(gòu)房人無(wú)關(guān)的。

“獨(dú)家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋房主就會(huì)比較被動(dòng)，即使自己尋找到合適的出售機(jī)會(huì)可能也要面臨中介索要約定的費(fèi)用。雖然說(shuō)從法律角度分析，這種未付出卻索要費(fèi)用的約定可能屬于不具備效力的“霸王條款”，但畢竟還是有麻煩和風(fēng)險(xiǎn)。

所以，如果委托中介賣(mài)房，盡量不要采取“全權(quán)委托”或“獨(dú)家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應(yīng)在合同和授權(quán)委托書(shū)上做出一定限制：比如“委托書(shū)上標(biāo)明簽訂合同或收款須由產(chǎn)權(quán)人本人親自確認(rèn)方為有效”、“獨(dú)家代理的底價(jià)是多少”、“中介代理權(quán)的有效期限到何時(shí)止”、“不能按約定時(shí)間和價(jià)格出售如何處理”、“不通過(guò)中介另行出售如何處理”等等。

２、權(quán)屬證書(shū)原件應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)人持有。

在委托中介交易的過(guò)程中，中介往往以方便代理為由要求房主把《房屋權(quán)證》交給中介代為保管，這對(duì)售房人是極為不利的，一旦賣(mài)家和中介發(fā)生什么糾紛，中介往往會(huì)扣住產(chǎn)權(quán)證不還。即使房主能通過(guò)訴訟等方式要回產(chǎn)權(quán)證，可能也會(huì)投入相當(dāng)?shù)臅r(shí)間和精力，何必呢？

可以把相關(guān)產(chǎn)權(quán)證、身份證的復(fù)印件交給中介，需要原件時(shí)可由產(chǎn)權(quán)人親自出面辦理。即使是復(fù)印證也可以做一些必要的設(shè)置，比如在產(chǎn)權(quán)證或身份證的復(fù)印件上標(biāo)明授權(quán)范圍等約束性語(yǔ)言。

３、應(yīng)該堅(jiān)持在交易時(shí)三方親自確認(rèn)交易內(nèi)容。

賣(mài)方應(yīng)該堅(jiān)持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)由買(mǎi)賣(mài)雙方及中介三方共同確認(rèn)相關(guān)交易條件并共同在合同上簽字確認(rèn)。

有中介欺瞞買(mǎi)賣(mài)雙方“吃差價(jià)”，那中介肯定是不讓交易雙方見(jiàn)面。而且雙方親自交流確認(rèn)交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些房屋的實(shí)際情況，比如房子存在什么缺陷，本來(lái)房主是如實(shí)告知中介的，但有的中介為了賺取中介費(fèi)，故意隱瞞不告知購(gòu)房者。一旦交易完成，購(gòu)房者追究，中介已經(jīng)收取到中介費(fèi)，這時(shí)不說(shuō)是“售房者沒(méi)說(shuō)”就是說(shuō)“購(gòu)房者已知”。

４、簽署合同等文件不能留空白。

售房者在簽署合同等文件時(shí)一定要仔細(xì)審核文件的內(nèi)容，如果有空白之處要么要求明確填寫(xiě)要么用筆劃掉相應(yīng)空白。

以往曾經(jīng)發(fā)生過(guò)購(gòu)房者主張有自己簽名的合同與自己見(jiàn)到的合同不同，雖然簽名是真的，但合同中的一些空白內(nèi)容被中介或?qū)Ψ绞潞筇顚?xiě)了對(duì)自己不利的內(nèi)容。這種主張往往很難成立，因?yàn)樘岢鲞@種主張的人往往又無(wú)法提供證據(jù)證明自己簽字時(shí)不存在這些對(duì)自己不利的內(nèi)容。

５、對(duì)交易可能發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該在委托中介時(shí)提前確認(rèn)清楚。

以上就是為大家總結(jié)的通過(guò)中介賣(mài)二手房注意事項(xiàng)，一定在與中介簽訂正式的有權(quán)利義務(wù)約束條件的協(xié)議或承諾之前，應(yīng)該先就委托中介售房可能發(fā)生的費(fèi)用、以及這些費(fèi)用由哪一方承擔(dān)、要委托中介代為處理的事項(xiàng)都進(jìn)行明確約定，并把相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)形成書(shū)面文件，由各方確認(rèn)。