房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中，“五證”、“二書”是最為重要的條件。五證不全的房子，不合法，開發(fā)商的銷售行為也是違規(guī)行為，消費(fèi)者一定要謹(jǐn)慎購買。

置業(yè)提醒 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

1、購房前必須查看開發(fā)商是否具備“五證”、“一照”。“五證”是指企業(yè)資質(zhì)證書、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。“一照”即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。交房時(shí)，還要注意開發(fā)商是否提供“兩書”即商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書。

2、一定要實(shí)地核實(shí)樓盤。除價(jià)格、面積、戶型、周邊環(huán)境和小區(qū)的配套設(shè)施及售后服務(wù)外，對房屋的供水、供電、供氣、綠化、保安等都要進(jìn)行詳細(xì)的咨詢。

3、慎交“定金”，尤其要警惕“定金一律不退”之類的條約，以免上當(dāng)受騙。開發(fā)商往往通過混淆“定金”和“訂金”的概念，給購房者下圈套。法規(guī)對“定金”有規(guī)定，對“訂金”沒有，有不良開發(fā)商用“定金”代替“訂金”，蒙騙消費(fèi)者。如果商品房不符合銷售條件，屬違規(guī)或違法銷售，而購房者已交納了“定金”，無論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)該無條件退還給消費(fèi)者。

4、要提防購房合同中的“霸王條款”。消費(fèi)者如認(rèn)為購房合同模糊、有失公平，或不完善的，應(yīng)該堅(jiān)持要求對有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化、改進(jìn)。

5、商品房面積應(yīng)以實(shí)測為準(zhǔn)。根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋的面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定面積為準(zhǔn)，只有這一面積數(shù)具有法律效力。如果商品房竣工后，房產(chǎn)實(shí)際面積和合同面積的誤差比在3%以內(nèi)，據(jù)實(shí)結(jié)算，誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房，并約定退款及付息。

6、開發(fā)商設(shè)計(jì)變更需提前通知。根據(jù)規(guī)定，商品房預(yù)售后，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，開發(fā)商應(yīng)在變更確立之日起到10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。

7、對物業(yè)合同不能忽視。尤其要注意幾個(gè)問題：經(jīng)過招投標(biāo)確定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共部位使用經(jīng)營所得收入的分配方式、維修資金的管理使用等。

8、最好自繳維修基金。維修基金業(yè)主可自繳，開發(fā)商也可代收，但對開發(fā)商不了解的，最好自繳。