買房時(shí)，購(gòu)房者需要了解的信息有很多，尤其是購(gòu)買二手房時(shí)，在轉(zhuǎn)讓過程中可能存在還在被別人租賃的情況。如果購(gòu)房者只注意房產(chǎn)證，而忽略掉這件事，極可能房子買來了也不能入住，因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。那么，購(gòu)買了仍在租賃期內(nèi)的房屋如何處理？

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定：

【所有權(quán)變動(dòng)后的合同效力】租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

【優(yōu)先購(gòu)買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

那么，出租中的二手房買賣過程需要注意哪些問題？

1、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)問題。房屋產(chǎn)權(quán)清晰購(gòu)買時(shí)才不會(huì)節(jié)外生枝。

如果房屋還有其他共有產(chǎn)權(quán)人，只有當(dāng)其他共有產(chǎn)權(quán)人同意出售并簽署了同意出售的證明以及委托書時(shí)，這套房子才能買賣，同時(shí)共有產(chǎn)權(quán)人還要提供房產(chǎn)證予以確認(rèn)。否則房屋交易就是無效的，屆時(shí)不僅拿不到房子，還可能房財(cái)兩空。

2、保護(hù)租賃者的權(quán)益。

買賣不破租賃是大家都知道的事情，詳細(xì)的說就是如果租賃者租了5個(gè)月，購(gòu)房者在第二個(gè)月才買下這個(gè)房子，購(gòu)房者也沒有要求租賃者搬家的權(quán)利，承租人完全有權(quán)利在租賃到期之后才搬家。

其次，租賃人還享有對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在房屋轉(zhuǎn)租合同合法有效的情況下，出租人轉(zhuǎn)讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，次承租人因已經(jīng)實(shí)際占有、使用房屋，因此其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于承租人。也就是說，在購(gòu)買正在出租的房屋的時(shí)候，還要和租賃者先溝通好，讓他們放棄自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，才能繼續(xù)購(gòu)買，否則即便簽訂了買賣合同，也可能會(huì)被判定無效。

租客的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，必須符合三個(gè)條件：一、在租賃合同期內(nèi)；二、在和你同等的條件下購(gòu)買，比如價(jià)格、全款還是分期等付款期限和方式；三、在一定期限內(nèi)。規(guī)定動(dòng)作是，房東在賣房前可以用短信、微信或書面通知的形式，通知租客"這房子要賣，80萬、全款付清，你買不買"。如果租客回復(fù)不想買或者不回復(fù)，就算放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

所以，如果要買正在出租中的二手房，一定要業(yè)主拿到租客簽署的"放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面文件"，否則千萬別買。要是租客去住建委申訴，房子就沒法過戶，即使過戶了也可能被判定為無效。

3、查看租賃合同。購(gòu)買正在出租的房屋，查看租賃合同也是一件很重要的事情，根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，并不影響租賃合同的效力。也就是即便房屋的所有權(quán)發(fā)生遷移，新的房屋所有者還是要代替原來的房主繼續(xù)履行租賃合同。所以，萬一房主在這件事上對(duì)購(gòu)房者各有所隱瞞，那就只能吃虧。因?yàn)橹灰赓U者不退租，租住很久也不是不可能的事情。

4、確認(rèn)物業(yè)等費(fèi)用是否結(jié)清。如果發(fā)現(xiàn)有欠費(fèi)情況存在，只能根據(jù)合同約定找租客或者前業(yè)主要錢。如果合同上沒寫相關(guān)條款，只能自認(rèn)倒霉。所以，合同里面一定要寫清楚，以免過戶后因?yàn)橘M(fèi)用拖欠產(chǎn)生糾紛。