買二手房時，通常會提到滿二唯一、滿五唯一這類字眼，對于購房者來說，需要清楚地認(rèn)識這些概念，而對于賣房者來說，也要明白如何界定滿二和滿五，因為這涉及到房產(chǎn)交易中的限制和稅費問題。

什么是滿五唯一?滿二唯一和滿五唯一的區(qū)別是什么?

所謂的“滿二”或者“滿兩年”，就是指從購買房屋過戶繳納契稅為準(zhǔn)，即從繳納契稅出具契稅發(fā)票的日期開始算起，至今的時間已經(jīng)時隔兩年。

“滿五唯一”是二手房市場里的一個簡單縮寫詞語。“滿五”是指房產(chǎn)證出證日或契稅票出票日算“起始日期”，時間滿五年或超過五年;“唯一”則是指業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)里的只有這一套房子，有的限購城市是以家庭為單位“唯一”。但如果房屋有多位共有產(chǎn)權(quán)人，那么這套房子也會算作共有產(chǎn)權(quán)人名下房產(chǎn)。

房子“滿兩年”和“滿五年”之間最大的區(qū)別就是繳納稅費多少的不同。

根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定符合滿五唯一條件的房屋是不用交納個人所得稅和增值稅的。而在滿二唯一中，只有滿二是免征增值稅的關(guān)鍵條件，也就說說普通住宅無論是否唯一只要滿足了滿兩年的條件就可以免征增值稅了。綜合來說的話，滿五唯一不需要繳納增值稅和個人所得稅;滿五不唯一不需要繳納增值稅;不滿二的話所有費用就都需要正常繳納了。

“滿兩年”需繳納的稅費：

1、契稅。首套房/二套房≤90㎡，征收計稅價的1%；首套房>90㎡，征收計稅價的1.5%；二套房>90㎡，征收計稅價的2%。

2、個人所得稅。個人所得稅＝計稅的價格×1%（或是1.5%、3%），或者是兩次交易差額的20%。

3、中介費。征收成交價的1%-3%不等。

注意：不動產(chǎn)證“滿兩年”免征普通住宅增值稅；如果不動產(chǎn)證未滿2年，或者屬于非普通住宅，征收計稅價的5.6%。

“滿五年”需繳納的稅費：

1、契稅。首套房/二套房≤90㎡，征收計稅價的1%；首套房>90㎡，征收計稅價的1.5%；二套房>90㎡，征收計稅價的2%。

2、中介費。征收成交價的1%-3%不等。

滿二和滿五是如何界定的?

1、用于出售的商品房

商品房是以契稅完稅發(fā)票填發(fā)的日期或房產(chǎn)證登記日期孰先原則計算是否滿2年或者滿5年。

2、房改房

針對房改房有三個時間：房產(chǎn)證填發(fā)日期、原始購房合同簽署日期、第一筆購房款的銀錢收據(jù)日期。根據(jù)孰先的原則，這三個時間哪個在前面就按照哪個計算房屋滿5年或者滿2年，但是需要查驗收據(jù)的章或購房合同的章要一致的話收據(jù)才有效，只要一個日期滿2年或滿5年就可以。

3、繼承所得的房產(chǎn)

繼承所得的房產(chǎn)可以按照繼承前的日期來進(jìn)行界定是否滿2年或者滿5年，比較容易界定。

4、贈予所得的房產(chǎn)

贈予的房產(chǎn)應(yīng)該按照贈予前的日期界定是否滿5年或者滿2年;如果是非直系親屬的話是要按規(guī)定(第1、2條)計算房屋是否滿2年或者滿5年。另外房產(chǎn)權(quán)屬來源如果是一半繼承，一半贈予的房子，再次交易時可以按照繼承、贈與前的購房日期來核定購房年限。

5、遺失補證、破損換證的房產(chǎn)

遺失補證、破損換證的房產(chǎn)根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定是按照原房產(chǎn)證的時間界定是否滿2年或者滿5年。