在當前的國有土地出讓中,正式掛牌的土地都會有規劃部分要求的容積率,作為這塊土地開發的附加標準。那么開發商在拍地的同時,就能得知這塊地所能實現的建筑總面積。而具體的樓面地價和地面地價的區別在哪呢?什么是樓面地價,什么又是地面地價?
什么是樓面地價和地面地價?
1、樓面地價是指單位建筑面積的價格,樓面地價=土地價格/建筑基地面積之和。
2、指開發商將已列項的房產開發項目上的土地價值按所需建造的房產建筑面積折換成一定價格后對外轉讓的價款。
3、這個轉讓價格不包括房產的建筑工程造價,僅僅是土地的價值體現在要建造的房產建筑面積上的一種形式。計算公式為:土地成交總價除以總建筑面積。
4、地面價格是指單位土地面積的價格,地面價格=土地價格/土地面積。
5、地面地價是指土地價格除以土地面積,是拿地的單位面積成本,通常以畝計算。計算公式:樓面地價=土地總價÷規劃建筑面積=土地單價÷規劃容積率;規劃建筑面積=土地面積×容積率;容積率=地上建筑總面積÷規劃用地面積。
兩者的區別
1、樓面地價一般應用于土地出讓或者買賣時,而地面地價就是我們通俗理解的價格除以面積,這兩者不可能相同。
2、樓面地價指實際樓面平方面積價格,地面地價指實際地面平方面積價格,樓面平方面積也就是容積率,容積率一般是地面面積的1—2倍。
3、樓面地價=地面地價/容積率。比如說開發商A以1000萬元取得一塊面積為1000平方米的土地,容積率為2.3,那么它的地面地價為1000萬/1000平方米=10000元/平方米,樓面地價10000/2.3%=434782元/平方米。
4、而樓面地價受到容積率的影響,容積率越大,樓面地價越高,容積率則是由城市規劃管理部門根據地塊承載能力、周圍建筑高度等因素確定的城市規劃指標。
5、樓面地價(分攤到每平方米建筑面積的地價)=土地總價/總建筑面積。
在這里,樓面地價與地面地價相比,樓面地價具有理解容易,操作簡便,易于應用,更新方便等特點,是政府和開發商都樂于接受的計價方式。
