各城市在房地產(chǎn)方面都有不同的市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、市場(chǎng)供求和房價(jià)偏離情況，所以各城市的買風(fēng)險(xiǎn)就不一樣。本文通過分析《2016年中國35城房地產(chǎn)短周期風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)》報(bào)告，得出未來一年(2016年下半年至2017年上半年)內(nèi)，不同城市房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)度。想要買房的朋友需要注意下，在呼和浩特、海口、太原、蘭州、長春、天津這六個(gè)城市買房風(fēng)險(xiǎn)很大。

怎么分析城市買房風(fēng)險(xiǎn)大小？

購房者可以從市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、市場(chǎng)供求和房價(jià)偏離度四個(gè)方面入手進(jìn)行判斷。下面我們分別來看一下：

1、市場(chǎng)需求

市場(chǎng)需求極大的影響房屋消化能力。我們可以從三個(gè)層面考慮房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，即人口面、經(jīng)濟(jì)面和財(cái)富面，這對(duì)影響商品住宅需求的核心因素進(jìn)行較為系統(tǒng)的梳理。

下圖為2016年新的市場(chǎng)需求分析圖：

2、市場(chǎng)供應(yīng)

市場(chǎng)供應(yīng)主要從城市的商品住宅庫存規(guī)模及變化（現(xiàn)貨）、企業(yè)購置土地面積規(guī)模及變化（期貨）、商品房用地成交規(guī)模及變化（期貨）、房屋新開工面積規(guī)模及變化（準(zhǔn)期貨）等因素，對(duì)各城未來住宅供應(yīng)情況進(jìn)行對(duì)比研究。其中得分越高的城市，說明市場(chǎng)供應(yīng)壓力越大，企業(yè)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)越大。

下圖為2016新市場(chǎng)供應(yīng)分析圖：

3、市場(chǎng)供求

商品住宅供求關(guān)系、商品住宅現(xiàn)貨存銷比、商品房期貨存銷比等指標(biāo)可以反映出一個(gè)城市的市場(chǎng)供求情況。如果一個(gè)城市市場(chǎng)供求得分越高，市場(chǎng)供求關(guān)系越失衡，供大于求越明顯，去化壓力越大，這類城市風(fēng)險(xiǎn)越高；反之，則市場(chǎng)供不求應(yīng)，供求壓力較小，樓市表現(xiàn)較強(qiáng)，這類城市風(fēng)險(xiǎn)較小，或者說機(jī)會(huì)較大。

下圖為2016新的市場(chǎng)供求分析圖：

4、房價(jià)偏離度

價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。資產(chǎn)價(jià)格同樣存在類似規(guī)律：總是呈波動(dòng)狀態(tài)，上漲之后，多會(huì)回落；上漲幅度越大，回落幅度越大。如果一個(gè)城市房價(jià)偏離度越大，得分越高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。反之，則風(fēng)險(xiǎn)越小。

下圖為2016新市場(chǎng)房價(jià)偏離度分析圖：

未來，這幾個(gè)城市買房風(fēng)險(xiǎn)更大！

綜合市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、市場(chǎng)供求、房價(jià)偏離等4個(gè)一級(jí)指標(biāo)，房地產(chǎn)研究院就可以通過數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化及德爾菲法賦予權(quán)重，后得出2016年35個(gè)城市房地產(chǎn)短周期風(fēng)險(xiǎn)綜合指標(biāo)得分。

得分越高的城市，說明2016年市場(chǎng)偏弱，房價(jià)反彈驅(qū)動(dòng)力弱，房企或個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)度偏大，機(jī)會(huì)度偏小。與之相反，得分越低的城市，2016年風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，房價(jià)反彈驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)，房企或個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)度較小，或者說機(jī)會(huì)度較大。后我們得出如下圖的結(jié)論：

①呼和浩特的住房和人口數(shù)量，決定了現(xiàn)在買房存在的風(fēng)險(xiǎn)。

②海口的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和住房需求的現(xiàn)狀，導(dǎo)致其上榜購房風(fēng)險(xiǎn)城市。

③太原市更新?lián)Q代速度不理想，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整不及時(shí)，導(dǎo)致了買房風(fēng)險(xiǎn)的存在，要買房的朋友，可以先緩緩。

④蘭州市是中國陸域版圖的幾何，為中國人民解放軍蘭州軍區(qū)司令部駐地，中國18個(gè)鐵路局之一的蘭州鐵路局本部所在地。同樣，也因經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題上榜購房風(fēng)險(xiǎn)城市。

⑤長春是東北亞區(qū)域國際化大都會(huì)，中國大汽車工業(yè)城市、中國建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，東北地區(qū)第二大都市。但東北產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一直都是個(gè)大問題，不建議現(xiàn)在購房。

⑥天津住房飽和，不建議購房。