對于預算相對較小，或有限購束縛的購房者來說，商住兩用的房產(chǎn)變得有吸引力。那么，到底要不要買商住兩用，未來會面臨什么潛在風險呢？

首先，無論是購買新房還是二手房，要先注意房產(chǎn)的土地規(guī)劃用途，是否為工業(yè)、辦公或商業(yè)，若是，那么該房屋能為“商住兩用”房屋或“l(fā)oft”，該類房屋一定要慎重選擇。

商住兩用的房屋主要存在以下潛在問題：

1. 產(chǎn)權年限與價格

   一般的商住公寓產(chǎn)權為40-50年，相比住宅的70年，不僅年限短，而且產(chǎn)權到期后續(xù)期問題尚無定論。好處則是，商住公寓的均價比同地段的住宅較低，同時，商住公寓主打戶型較小，因此總價也較低。

2. 買房貸款問題

   盡管總價相對較低，但需要注意的是，購買商住公寓時會面臨較大的貸款壓力。

   由于商住公寓產(chǎn)權性質為商業(yè)或辦公，而不是普通住宅，若需貸款，首付比例的要求一般不會低于50%，并且不能使用公積金貸款。

   確實需要商業(yè)貸款的，通常利率也會在基準利率上浮10%左右，貸款年限一般要求不超過10年。因此對于普通購房者，尤其是年輕人群體來說，并沒有減輕太多貸款及還款負擔。

3. 產(chǎn)品本身戶型與采光問題

   市面上的多數(shù)商住公寓層高都在4米及以上，可以選擇自己搭建隔層，也有在交付前就做好了隔層。這種設計一定程度上制造出更多的居住空間，也為購房者提供了更多的改造體驗。

   不過，也需意識到，商住公寓往往一層有多個房間，因此大部分的房屋朝向不能滿足通透的標準，甚至采光也深受影響。

4. 地段、環(huán)境與生活成本

   相比住宅來說，由于商住公寓往往位于較好的地段，布局于商業(yè)聚集的地區(qū)，區(qū)域內有寫字樓、商場等配置，交通相對較為便利，距離地鐵口、公交中轉站等距離較近，因此可以減少購房者的交通成本。

   但需要注意的是商住公寓物業(yè)服務等收費標準都遠高于一般住宅收費標準，水費電費均按照商業(yè)來計算標準，也均高于一般住宅使用標準。

   商住公寓的綠化一般比住宅小區(qū)要差，這就決定著商住房的居住環(huán)境并沒有住宅那么好。同時商住公寓樓棟密集、人口多，人員素質也參差不齊。

其他風險：

1. 無法遷入戶口。

   “商住兩用”房屋實質上仍為商業(yè)用房或辦公用房，所以無法遷入戶口。

2. 無學區(qū)劃分，子女無法就近入學。

   由于項目用地性質為商業(yè)或工業(yè)用地，公共配套實施不包括學校，所以周邊也沒有學校，子女無法就近入學。

3. 可能出現(xiàn)質量問題及驗收風險由于內部夾層建造，主體結構承重增加。

   在建設項目竣工前，開發(fā)商進行夾層建造，規(guī)劃行政主管部門對擅自內部加層、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗收合格。

   項目竣工驗收后，擅自夾層建造，規(guī)劃行政主管部門發(fā)現(xiàn)后將責令限期拆除。

因此，購買商住兩用公寓房，還需購房者結合自身情況，謹慎考慮。