延期交房時間如何認(rèn)定?
延期交房是指,房屋買賣合同中,開發(fā)商沒有按照合同約定的時間而推遲交房的行為。出賣人認(rèn)為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋,也就是俗稱的“交鑰匙”;而買受人則認(rèn)為,房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有,而且還包括交付房屋產(chǎn)權(quán)證書。
延期交房如何應(yīng)對?
1、審查相關(guān)證明材料
收房時,購房者應(yīng)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗收備案證明(即竣工驗收備案表)等材料。實踐中,有部分開發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任,在房屋實際尚未達(dá)到入住條件時,即通知購房者入住。購房者在實際驗收房屋時,應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開通,是否達(dá)到基本入住條件,規(guī)劃是否被擅自更改,同時應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。
2、不可抗力非全免責(zé)
不可抗力,是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下,只有發(fā)生不可抗力的情況,開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。而要主張延期交房是不可抗力造成的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件,證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。否則,開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。
3、保留相關(guān)證據(jù)材料
發(fā)生延期交房糾紛時,購房者一方面應(yīng)當(dāng)搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù),另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。只要掌握了一手材料,不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時,都能夠明確其違約事實,既可以按照合同條款主張約定的違約金,在實際損失超過約定的違約金的情況下,也可以要求開發(fā)商按照購房者的實際損失承擔(dān)賠償責(zé)任,從而以事實為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。
4、注意訴訟時效
由于房屋延期交付的時間存在不確定性,購房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時效問題。根據(jù)法律規(guī)定,購房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利,則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。
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