今年，許多銀行推出了面向個(gè)體工商戶的低息抵押貸產(chǎn)品，“利率低至3.85%，最長可貸10年”等宣傳標(biāo)語出現(xiàn)在各大銀行App和宣傳海報(bào)上。于是，一些用戶開始考慮：是否可以將自己的房貸置換成利率更低的抵押貸？

條件

要求比房貸更嚴(yán)苛，須名下有營業(yè)執(zhí)照

抵押貸雖然跟房貸一樣是銀行采用的貸款方式，但是申請抵押貸的要求要比申請房貸的要求更加苛刻。

辦理抵押貸，首先要滿足兩個(gè)基本條件，第一是持有房產(chǎn)證，也就是房子已經(jīng)全款付清，不欠任何房貸；第二，需要貸款人名下有營業(yè)執(zhí)照，這也是大多數(shù)人最容易被卡住的一點(diǎn)。因?yàn)檫@次銀行推出低利率抵押貸是國家補(bǔ)貼做的，為的是扶持小微企業(yè)和個(gè)體工商戶。

其次，大多數(shù)銀行對營業(yè)執(zhí)照的持有時(shí)間是有要求的，像交通銀行的要求是營業(yè)執(zhí)照需辦理兩年以上，工商銀行的要求是滿一年，這些信息貸款前銀行都會進(jìn)行核實(shí)。

此外，中國銀行信貸人員告訴記者，營業(yè)機(jī)構(gòu)必須交納社保，否則也不會批款。貸款出借后，還有銀行總部的人打電話對貸款用途進(jìn)行調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)貸款用于非經(jīng)營性支出，則立即收回貸款。

除了用途的審核之外，還有對借款人個(gè)人征信的審核。值得注意的是，“如果在征信中體現(xiàn)出借款人有小貸公司貸款的歷史，80%的銀行都不會再貸款給他。”工商銀行信貸人員告訴記者。

近年來，市場上出現(xiàn)了不少貸款中介公司，以幫助用戶向銀行辦理抵押貸，收取中介費(fèi)。關(guān)于以上條件，貸款中介告訴記者，“都是可以溝通的”。比如沒有營業(yè)執(zhí)照，或者征信不夠，貸款中介均號稱可以“解決”。對此，銀行貸款人員回應(yīng)稱“不靠譜”。

為了保證貸款能安全收回，銀行對貸款中介是抵制的，一旦發(fā)現(xiàn)用戶使用貸款中介，不僅貸款取消，計(jì)入征信，連辦理業(yè)務(wù)的信貸員也會受到銀行處罰。因此，貸款中介保證的“可溝通”并不可信。

利率

極少數(shù)優(yōu)質(zhì)用戶才能達(dá)到最低利率

許多銀行都打出了抵押貸低至3.85%的口號，以100萬元的貸款為例，今年一年的抵押貸的利息可以比2019年省15000元左右。通過實(shí)地走訪幾家銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，記者了解到，年化利率低至3.85%的貸款的確是存在的，但利率的高低因人而異。

交通銀行的信貸經(jīng)理告訴記者：“一般給用戶的貸款利率都是4點(diǎn)多，只有極少數(shù)特別優(yōu)質(zhì)的用戶才能達(dá)到最低利率3.85%。”但工商銀行則表示，只要各方面條件能達(dá)標(biāo)，普通用戶也能在工商銀行貸到3.85%的低息貸，只限一年。

除此之外，其他幾家銀行工作人員表示，今年的低息抵押貸是由國家補(bǔ)貼的，第二年不一定會有這個(gè)政策。

貸款中介告訴記者，他們能拿到3.2%甚至3.1%的更低利率，并承諾最長到20年這個(gè)利率都不會有變化。工商銀行信貸人員則表示不可能，“目前市場上沒有比3.85%利率更低的了。”

一些銀行會在官方渠道打出最高可貸10年的廣告，和利率這邊的情況一樣，能辦到最高年限的也是極少數(shù)用戶，出于收款風(fēng)險(xiǎn)的考慮，一般銀行不會貸這么長年限。交通銀行表示，通常辦理的是5年的期限，并且每年歸本（將貸款全額歸還）一次，第二年再進(jìn)行續(xù)簽。

即便簽的期限是5年，每年續(xù)簽時(shí)也不會立即批款，在交通銀行，每次還本后需等待至少3三個(gè)工作日才能再次批款。而在有些銀行時(shí)間是一周，這就要求用戶手里有足夠資金能夠周轉(zhuǎn)了。

鏈接

銀行信貸人員建議直接辦房貸

假如手上有一筆現(xiàn)錢，在全款買房后辦理抵押貸，和直接辦理房貸之間選一個(gè)，多家銀行信貸人員建議選擇辦理房貸。

中國銀行信貸部門負(fù)責(zé)人告訴記者：“房貸是目前市場上最劃算的貸款，全款還了房貸再做抵押貸劃不來。”一方面，房貸的貸款期限通常比較長；另一方面，房貸是最常規(guī)的貸款，流程簡單，辦起來快。而抵押貸辦起來則十分麻煩，一般要2至3個(gè)月才能批款。并且，還有些銀行有要求，房產(chǎn)證到手3個(gè)月內(nèi)不能抵押。

一般情況下，銀行能批下來的貸款為房產(chǎn)估價(jià)的六至七成，有的貸款產(chǎn)品僅為五成。中國銀行貸款人員舉例介紹：假如用戶手里有100萬元，在辦理房貸和全款買房后辦理抵押貸之間做選擇。首付按照30%來算的話，則需辦理70萬元的房貸，一般可貸30年，目前商貸利率為5.63%。如果選擇全款買房辦理抵押貸，最高可貸出七成，也就是70萬元。抵押貸最后批下來的利率一般為4點(diǎn)多，相比房貸每年能省1萬元左右，但還要扣除1%至2%的中介費(fèi)，以及其他一些手續(xù)費(fèi)，算下來省下的其實(shí)不多，但辦理過程卻十分麻煩。

綜合各方的建議，總結(jié)來說，用低息抵押貸優(yōu)化貸款，真正的適用人群主要是兩類，均為用抵押貸換抵押貸的用戶。

第一種情況是，當(dāng)初是以一個(gè)比較高的利率辦理的抵押貸，現(xiàn)在利率較低，可以將前一個(gè)抵押貸還清（抵押貸支持隨還隨取），再重新將房產(chǎn)抵押辦理貸款。

第二種情況是，由于所持房產(chǎn)漲價(jià)幅度比較大，辦理上一個(gè)抵押貸時(shí)的房產(chǎn)估值低于現(xiàn)在的估值，為了貸出更多額度，也可以選擇一次還清后辦理一個(gè)新的抵押貸，這樣手上可以擁有更多現(xiàn)錢。

而對于手上只有一套按揭房，且沒有營業(yè)執(zhí)照的用戶來說，通過低息抵押貸優(yōu)化貸款不僅費(fèi)時(shí)費(fèi)力，還擔(dān)了許多違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，扣除各種中介費(fèi)用后也不剩多少。最重要的是，今年的低息貸款得益于政策福利，來年卻不一定有這樣的低息。對于用戶來說，所冒的風(fēng)險(xiǎn)太大了。