購(gòu)房時(shí)，我們都有一個(gè)常識(shí)：住宅是70年產(chǎn)權(quán)，公寓是40年產(chǎn)權(quán)。這一點(diǎn)也成為我們選擇住宅還是公寓的一個(gè)參考。我們往往還會(huì)有一個(gè)疑惑：70年以后怎么辦？房子還屬于我嗎？

針對(duì)這些大家關(guān)心的問題，我們將推出“拼”讀民法典專欄，解析《民法典》中和“房”相關(guān)問題的闡述和規(guī)定。本期，我們圍繞住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限的規(guī)定，和大家梳理一下房屋產(chǎn)權(quán)、房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)這些概念，以及它們與我們生活的密切聯(lián)系。

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《民法典》的回答

5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國(guó)民法典》。《民法典》自2021年1月1日起施行，共7編、1260條。其中房產(chǎn)繼承、買賣租賃、物業(yè)管理、土地產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)等多個(gè)涉“房”問題被提及。

其中，《民法典》第三百五十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

這就意味著土地使用權(quán)滿70年之后，可以自動(dòng)續(xù)期，不必?fù)?dān)心土地被收回。

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什么是土地使用權(quán)？

我們對(duì)“產(chǎn)權(quán)”一詞非常熟悉，而《民法典》中提到的住宅建設(shè)用地使用權(quán)是什么呢？

事實(shí)上，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)組成。房屋所有權(quán)是你對(duì)所土地之上的房屋建筑的所有權(quán)，年限是永久的。然而，我國(guó)普通房屋和構(gòu)筑物的設(shè)計(jì)使用年限為50年，但通常不需要50年，你的房屋就由于環(huán)境破舊、管線老化等不再適宜居住。

而土地使用權(quán)是有年限的，國(guó)家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。這其中，住宅用地為70年、工業(yè)用地為50年、商業(yè)用地是40年。

因此，土地使用權(quán)的年限決定了房屋產(chǎn)權(quán)的年限。

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溫州20年產(chǎn)權(quán)事件

我國(guó)有住宅用地到期的案例嗎？

有。2016年溫州部分20年住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期，溫州要求按房產(chǎn)價(jià)格三分之一的標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)才予以續(xù)期，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。

后來，根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》，采取了既不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)的過渡性方案處理了該事件。

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《民法典》尚未回答的

關(guān)于土地使用權(quán)到期后如何解決，《民法典》確認(rèn)了三個(gè)信息。

1、滿70年后，自動(dòng)續(xù)期，不必?fù)?dān)心土地被收回。

2、續(xù)期需要繳納費(fèi)用。

3、續(xù)期需要繳納的費(fèi)用有減免的空間，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

但是針對(duì)“自動(dòng)續(xù)期”如何操作和實(shí)現(xiàn)、如何確定續(xù)期費(fèi)用等問題，仍有待明確。

關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后續(xù)期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的問題，目前主要有以下幾種觀點(diǎn)：

北京安博（成都）律師事務(wù)所趙麗律師認(rèn)為：這其中，以土地出讓金為參照標(biāo)準(zhǔn)的可能性較大。以土地出讓金為基礎(chǔ)按照一定比例計(jì)算續(xù)期費(fèi)用，一方面是土地出讓金是一個(gè)既有數(shù)據(jù)，有固定的計(jì)算基礎(chǔ)更利于相關(guān)部門核算辦理業(yè)務(wù)，另一方面，房地產(chǎn)稅制度呼之欲出，產(chǎn)權(quán)續(xù)期則是在為此清掃障礙。地價(jià)升值、房?jī)r(jià)升值的部分，將在房地產(chǎn)稅中予以計(jì)算。不過，在民法典施行及正式的續(xù)期費(fèi)用繳納辦法落地前，還是參照國(guó)土資源部發(fā)布的“兩不一正常”過渡性處理辦法。

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自動(dòng)續(xù)期等于永久續(xù)期嗎？

自動(dòng)續(xù)期是不是意味著購(gòu)房者對(duì)房屋擁有永久的土地使用權(quán)呢？

北京安博（成都）律師事務(wù)所趙麗律師表示：自動(dòng)續(xù)期不等于永久續(xù)期，自動(dòng)續(xù)期解決的是期限屆滿后未申請(qǐng)續(xù)期土地使用權(quán)是否會(huì)被國(guó)家收回的問題，但并沒有說自動(dòng)續(xù)期至何時(shí)。民法典規(guī)定了“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”，說明該“自動(dòng)續(xù)期”并不等于“無(wú)償續(xù)期”，由于需要計(jì)算續(xù)期費(fèi)用，自然會(huì)有一個(gè)計(jì)算周期，也不會(huì)是“永久續(xù)期”。

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公寓40年產(chǎn)權(quán)到期后，也自動(dòng)續(xù)期嗎？

一些購(gòu)置或者計(jì)劃購(gòu)置公寓的朋友可能會(huì)關(guān)心，住宅70年產(chǎn)權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，公寓40年到期后是否也會(huì)自動(dòng)續(xù)期呢？

針對(duì)商業(yè)用地使用權(quán)到期之后該如何續(xù)期，目前國(guó)家法律并無(wú)明文規(guī)定。《民法典》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，可自動(dòng)續(xù)期，但并未規(guī)定商業(yè)、工業(yè)用地使用權(quán)到期后可自動(dòng)續(xù)期。

也就是說，公寓40年產(chǎn)權(quán)到期后能否續(xù)期，如何續(xù)期存在不確定性，同時(shí)續(xù)期年限和續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還存在較大爭(zhēng)議空間。

“公寓屬于商業(yè)用地，為非住宅建設(shè)用地，《民法典》第359條將非住宅建設(shè)用地使用權(quán)排除在了可自動(dòng)續(xù)期的范圍外，因此公寓目前暫不屬于自動(dòng)續(xù)期的用地范圍”，趙麗律師表示。

土地使用權(quán)的續(xù)期問題，關(guān)乎老百姓的切身利益，也關(guān)乎社會(huì)安定和發(fā)展。無(wú)論是住宅、工業(yè)、商業(yè)用地，都應(yīng)有完善的法律制度來確立、維護(hù)和保障。

通過《民法典》，我們看到相關(guān)法律制度的逐步完善。也期待在各地的摸索和實(shí)踐中，能讓老百姓吃上定心丸。