交付對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)，都享有權(quán)利也承擔(dān)義務(wù)；交付爭(zhēng)議產(chǎn)生的重要原因，在于混淆了交付條件與交付標(biāo)準(zhǔn)，前者是法定的，決定了房屋能否交付使用，后者是約定的，只涉及違約責(zé)任的承擔(dān)，不影響交付。

一、什么是商品房交付？

所謂商品房的交付，即指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買(mǎi)受人交付，商品房買(mǎi)受人檢驗(yàn)商品房并接受房屋的行為。

二、商品房交付的實(shí)質(zhì)是什么？

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由商品房買(mǎi)受人承擔(dān)；商品房買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

對(duì)于房屋的的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當(dāng)事人對(duì)商品房的交付要件作出其他具體明確的約定。因此，在實(shí)際生活中，“交鑰匙”和“領(lǐng)鑰匙”等方式可以視作對(duì)房屋的交付使用。

三、商品房交付的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

1.逾期型交房糾紛

雙方約定的交房期限屆滿(mǎn)，開(kāi)發(fā)商卻因?yàn)樽陨淼呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制及施工進(jìn)度控制失控等種種原因沒(méi)有將符合交付使用條件的房屋交付給買(mǎi)受人的行為。

如果出現(xiàn)了逾期交付的情形，出賣(mài)方可以以書(shū)面形式履行及時(shí)告知義務(wù)。若沒(méi)有對(duì)逾期交房的違約金作出明確約定的，就按同地段同類(lèi)房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算買(mǎi)受人的實(shí)際損失。

2.不符合交付條件型交房糾紛

這類(lèi)糾紛大都是因?yàn)樗_(kāi)發(fā)的房產(chǎn)不符合交付條件，而開(kāi)發(fā)商為避免承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任而致。交付條件有兩種類(lèi)型，即法定條件和約定條件兩種。

法定條件是法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如有些地方會(huì)出臺(tái)管理辦法，規(guī)定商品房的交付不僅要取得商品房交付使用的備案文件，如竣工驗(yàn)收備案表等，還要取得《商品房交付使用通知書(shū)》，另外是住宅的可能還要同時(shí)取得《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。這幾個(gè)條件是同時(shí)具備，而不是只具備其一即可。

3.設(shè)計(jì)變更型糾紛交房糾紛

設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)部門(mén)對(duì)原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，將導(dǎo)致變更后的商品房或周?chē)h(huán)境不符合當(dāng)初決定購(gòu)房時(shí)的意愿，實(shí)質(zhì)上是對(duì)買(mǎi)受人權(quán)益的一種侵害。因此，對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，買(mǎi)受人有知情權(quán)。

但是，并不是所有的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更都要通知買(mǎi)受人，只有發(fā)生規(guī)劃設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形時(shí)，開(kāi)發(fā)商才有義務(wù)通知買(mǎi)受人，而且只限定通知受到侵害的買(mǎi)受人。

4.未盡書(shū)面通知義務(wù)型交房糾紛

書(shū)面通知是一種要式行為，是以郵件或數(shù)據(jù)電文等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的送達(dá)方式。采取書(shū)面的送達(dá)方式既有利于督促當(dāng)事人積極履約，也有利于在發(fā)生糾紛時(shí)有據(jù)可查。

書(shū)面通知的方式有郵寄送達(dá)、傳真送達(dá)及公告送達(dá)等。最有效的方式就是用特快專(zhuān)遞郵寄的方式向買(mǎi)受人發(fā)出《入伙通知書(shū)》或《交房通知書(shū)》。買(mǎi)受人持上述通知書(shū)要求的證件及其他相關(guān)資料，在交房期限內(nèi)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的地點(diǎn)辦理交房手續(xù)。

5.質(zhì)量問(wèn)題型交房糾紛

商品房質(zhì)量問(wèn)題是指開(kāi)發(fā)商交付的商品房及其配套設(shè)備、設(shè)施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的糾紛。

此時(shí)，驗(yàn)收房屋顯得尤為必要。據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條第一款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第二款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修房責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修房。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)?？梢?jiàn)只有在房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，買(mǎi)受人可以據(jù)此拒絕收房。

6.先交費(fèi)后簽收的流程交房糾紛

而對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，沒(méi)有看房驗(yàn)房就先交錢(qián)，是不合理的，由此就會(huì)發(fā)生糾紛。而制定先驗(yàn)房后交費(fèi)的流程，開(kāi)發(fā)商將面對(duì)執(zhí)行難的問(wèn)題，由此延長(zhǎng)辦房產(chǎn)證的時(shí)間。因此，為避免此類(lèi)糾紛的發(fā)生，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)對(duì)合同中的相關(guān)條款進(jìn)行修改，把先交錢(qián)后收房的交房流程作為房屋交付條件。但是如果已經(jīng)發(fā)生此類(lèi)糾紛，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡可能的取得買(mǎi)受人的理解和支持，不可強(qiáng)行實(shí)施交付行為。

7.虛假宣傳型交房糾紛

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

在現(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商有時(shí)為了引起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲，會(huì)把宣傳資料制作的非常精美，讓消費(fèi)者新馳神往。而實(shí)際建造的項(xiàng)目多多少少都會(huì)與廣告宣傳資料有點(diǎn)出入。因此，大家對(duì)于項(xiàng)目的宣傳一定要嚴(yán)格把關(guān)，防止夸大或不實(shí)的宣傳而引發(fā)相關(guān)的糾紛。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，要想真正有效地規(guī)避與化解各類(lèi)交房糾紛，就需要從項(xiàng)目運(yùn)行的全過(guò)程中去控制，特別是合同條款是否細(xì)致到位，責(zé)任是否明晰，在發(fā)生糾紛之后能否積極的去溝通、協(xié)商，從而實(shí)現(xiàn)避免矛盾、減少糾紛，化解法律風(fēng)險(xiǎn)的目的。

來(lái)源：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》