二手商品房買賣本來是你情我愿,買的明明是商品房,買賣雙方都很積極配合。可買主在交了定金或首付房款后,最終還是落個竹籃打水一場空。原來賣主名下有經濟適用房(簡稱經適房)。今天本報報道的兩個真實個例,有些賣的不是經適房,卻因經適房而擱淺;有些買二手的經適房,卻在過戶時卻遭遇“卡殼”。看看他們的遭遇,教你如何避免遇到類似困局。
案例1
房主被限制交易
陳某與李某簽訂房屋買賣合同,約定以31.5萬元的價格,購買李某在朝陽路的一處商品房。隨后,陳某依約交給李某9.5萬元的定金和房款。可等他們委托中介公司辦理過戶手續時,卻得知李某名下還有套經適房。按照南寧市政府的規定,在該經適房尚未辦理上市手續前,李某屬于被限制交易的群體。
陳某想盡快有自己的房子,而李某的房子無法過戶,雙方僵持不下。今年3月,陳某一紙訴狀將李某告上了南寧市興寧區法院,要求解除合同,李某返還9.5萬元的定金及房款,并按約定支付9.5萬元的違約金。
被索這么高的違約金,李某有點慌了。但李某認為,這房子不能過戶錯不在他。他稱自己也不知道自己在江南區的那套房產屬于經適房,因為該房的房產證上權屬性質處是空白。他也不知道南寧市政府的規定,經適房要辦理上市交易手續后,房主才能交易其他房產。導致他的房子無法過戶的,是因為南寧市房產局的政策,而非他故意不配合。涉案的房屋他也按陳某的要求,實際交付給了陳某,陳某應該沒有任何損失,9.5萬的違約金太高了。
對李某的說法,法院認為,我國的經濟適用住房必須是符合一定的條件,并辦理了相關手續之后方能購買,由此可以推知,李某理應知曉其名下確有一套經適房的事實。這一事實,直接導致的后果是該案的房屋買賣合同實際履行困難,至今尚無法辦理房屋過戶登記手續。
法院還認為,從李某積極配合辦理過戶手續看,李某確實有賣房的誠意。但是,從陳某交出房款已經過去一年多,訟爭房屋過戶受限制的因素仍未解除,且解除限制的時間亦具有不確定性。由此,法院判定解除雙方的房屋買賣合同,9.5萬定金和房款應予以返還。至于違約金,李某并無違約的故意,法院酌定李某支付5000元違約金。
案例2
騙購經適房致交易擱淺
賣主被判雙倍返定金
“我看了他的房產證和土地證,知道他賣的是經適房。我交了2萬定金后還去查了檔案,沒想到還是出事了。”提起兩年前自己的買房經歷,家住玉林市的阿玉(化名)苦不堪言。
阿玉說,2012年8月,她是通過中介公司看中了付某在南寧市安居小區的一套房子。房子是付某1997年購買的,屬于經適房。雖然房子舊了,但價格比較實惠,總價31.5萬元。付某還拿出了房產證和土地證,已經符合南寧市經適房上市交易的相關規定。她和愛人商量后決定購買。在簽好合同后,她先付了2萬元定金。隨后,她又按照約定,交納了土地使用權出讓金、契稅、個人所得稅等各種費用。辦完這些手續,阿玉與中介公司去辦理過戶手續時,卻被房產部門告知,因付某申請該房屋時提供虛假身份證明,該房屋將被政府回購,無法交易過戶。
阿玉這下傻眼的,這意味著她支付的2萬元定金,以及1.8萬多元的各種稅費都打了水漂。阿玉找付某協商,付某卻表示不能過戶過錯不在他,不肯退還定金。無奈之下,2013年5月,阿玉夫婦將付某告上南寧市江南區法院。阿玉夫婦認為,付某屬于違約,要求付某雙方返還定金4萬元,并支付她各項開支1.8萬多元。
對此,付某說,房屋不能過戶是因為客觀因素導致。房屋登記機構認為他購買該房時存在身份問題不給予過戶,他早于1997年購買該房,至今居住長達18年,從未有其他第三方對該房提出權屬異議。他在簽訂買賣合約時,有充足理由認為該房屋過戶不存在任何障礙。他沒有惡意拒絕過戶的情形。至于他購買該房是否存在違規行為、政府是否回購,至今沒有任何的處理意見。因此,他沒有違約。而阿玉交納的稅費僅有1000多元不能退費,其他均可以辦理退費,他也愿意配合,所以阿玉的損失沒那么大。
法院在調查后證實,付某在申購該經適房時,申報年齡與實際年齡不一致,構成騙購事實。南寧市經濟適用住房建設管理中心對其處理如下:由市住房保障和房產管理局收回該套住房,并按原購房價格將原售房款項等額退給購房人。
由此,法院認為,付某所有的房屋因購買時所提供的資料不實,導致無法過戶,已經構成根本違約。因付某的根本違約行為,導致阿玉購房的目的落空,阿玉要求雙倍返還定金,于法有據,法院予以支持。因雙倍返還定金已經足以彌補阿玉的損失,對阿玉賠償損失的請求,法院予以駁回。雖然贏了官司,但耗時兩年,讓阿玉夫婦感覺疲憊不堪。
【提醒】
名下有經適房
屬限制交易群體
據了解,經適房是國家針對中低收入群體的政策性福利房,從一推出,制度上就有一定的條件限制。但過去由于房屋登記信息沒有聯網,確實存在買房人名下有商品房或其他福利房,卻又購買了經濟適用房的現象。南寧市興寧區法院民一庭副庭長劉孫麗告訴記者,未來不符合條件者,又購買經適房的現象在南寧將會越來越少。因為目前南寧市房屋登記信息已經聯網,有關部門也在逐步清理回購這些不符合條件的經適房。
如果購買了經適房者,先買了經適房,后因條件好轉又買了商品房。只要該商品房沒啥問題,是不是買房人就大可以放心去購買這類二手房?劉法官表示,雖然這類群體不能算是欺瞞購買了經適房,但南寧市對名下既有商品房,又有經適房者,交易有限制性規定。按照《南寧市政府關于規范經濟適用住房管理的通知》(南府發[2010]66號)第9條規定:“在未退出經濟適用住房或補繳相關差價取得完全產權以前,市住房保障部門應當將購房人納入限制辦理房屋登記信息系統,限制其辦理其他住房的房屋權屬登記”。這也意味著,名下有經適房者,必須在辦理了退出自己的經適房,或者按規定,補繳差價辦理全產權手續后,才能出售自己名下的其他房產。
作為買房人,該如何避免遭遇類似糾紛?劉法官建議,在買房前,買房人除了審查賣房人所賣房屋的產權證等書面證件外,可以自己或者委托中介公司幫忙,到房產部門查詢賣房人名下的房屋登記情況。了解相關政策,以及所售房屋是否屬于被限制交易的房產。了解清楚后,再決定是否購買該房產。
本報讀者律師團公益律師潘光偉同樣建議購房者,在簽買賣合同之前,就要與賣房人去房產局查詢賣房人名下房產信息,包括交易房屋產權有沒有抵押、查封、拆遷等限制權利。同時,買賣合同要約定相關細節,如付款時間、交房時間、稅費承擔、違約責任等。建議買房人在過戶之前不要支付過多房款給賣房人,以避免遭遇陷阱時,損失更大。
新聞1+1:一個案例讓你明白“定金”與“訂金”
小梁和小韋準備今年年底結婚,想買個婚房。2014年5月1日,小梁、小韋與某能源投資公司簽訂了一份《認購協議書》,并交了2萬元定金。小梁和小韋說,在簽訂認購協議書之前,售樓人員告知他們房屋可于今年12月31日前交房。可付款后才得知交房時間是2015年12月31日。因交房時間太遲,不符合他們原定的婚期,隨后他們到售樓部要求退還2萬元卻遭拒絕。雙方遂鬧上法院。10月20日,良慶區法院一審判定,開發商不能證明已告知小梁和小韋具體交房時間,要返還這2萬元定金。
法庭上,小梁和小韋認為,他們交的2萬元為預付款,而某投資公司則堅持認為是定金。法院認為,該筆款是屬于定金。既然是定金,就只能根據誰有錯,誰違約來判定這筆錢的歸屬。就目前的證據,不能得出認購書訂立時,小梁和小韋明知交房時間是2015年12月31日的結論。雙方因買賣合同條款未能協商一致,屬于因不可歸責于雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的情形。法院判定,某投資公司應當返還2萬元定金給小梁和小韋。
原被告雙方,為何會糾結于2萬元是預付款還是定金?主審該案的法官告訴記者,他們之間實際是“訂金”和“定金”之爭,二者的適用差異很大。
●“訂金”具有預付款的性質,是一種支付手段,并不具備擔保性質,如果合同能履行則可沖抵貨款,如果給付一方不履行合同,仍可要求如數返還。
●“定金”具有擔保性質,會適用定金罰則。也就是,如果因交付定金一方的原因導致合同無法履行,則無法要求返還定金。如果因收受定金一方的原因導致合同無法履行,則要雙倍返還定金,有懲罰的性質。而如果非因雙方當事人過錯,則根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定:因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。該案適用的就是該條款。
