買(mǎi)房前要：一區(qū)分 二考察 三鑒定

房子作為一種商品，也是普通中國(guó)人一生最貴的奢侈品。從選購(gòu)房子最開(kāi)始階段，就要注意各項(xiàng)事宜。常在買(mǎi)房初始階段發(fā)生的糾紛有購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商關(guān)于訂金和定金的糾紛上，購(gòu)房者給開(kāi)發(fā)商的訂金是可以退還的，而定金一般無(wú)法退還。

此外，還有價(jià)格與開(kāi)發(fā)商達(dá)成協(xié)議當(dāng)付款時(shí)發(fā)現(xiàn)漲價(jià)糾紛，開(kāi)發(fā)商打出分期付款但須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)籌集剩余首付無(wú)法完成產(chǎn)生的糾紛，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)宣稱(chēng)產(chǎn)權(quán)年限70年而實(shí)際產(chǎn)權(quán)縮水十幾年糾紛，開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告，沙盤(pán)模型虛假比例等等。

區(qū)分訂金與定金

定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的金額，以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的。

而對(duì)“訂金”，目前法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，家具銷(xiāo)售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與家具銷(xiāo)售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1）、交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2）、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3）、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。

4）、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。

案例：2011年10月，張小姐在某開(kāi)發(fā)商售樓處認(rèn)購(gòu)了一套商品房，認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)房屋位置、面積、價(jià)款、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)限等都進(jìn)行了約定。李小姐當(dāng)天交付了2萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)定金。然而，當(dāng)李小姐如約前往售樓處簽訂合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議中有許多內(nèi)容顯失公平，例如逾期交房、逾期辦證的免責(zé)條款，無(wú)法辦理按揭款購(gòu)房者應(yīng)3日內(nèi)以現(xiàn)金補(bǔ)足等。由于李小姐接受不了這份不公平的購(gòu)房合同，拒絕簽字。隨后，開(kāi)發(fā)商通知李小姐沒(méi)收其定金，李小姐將開(kāi)發(fā)商告上法庭，請(qǐng)求判決開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金。

解析：依據(jù)最高院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

結(jié)合本案，開(kāi)發(fā)商在事先未告知的情況下，要求李小姐簽訂有不對(duì)等條款的合同，侵害了購(gòu)房者的合法權(quán)益。在李小姐提出合理異議后，開(kāi)發(fā)商拒絕協(xié)商變更合同條款，并單方提出沒(méi)收定金，因此，致使購(gòu)房合同不能簽訂的責(zé)任在開(kāi)發(fā)商，依照上述法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還購(gòu)房者定金。

考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力

目前，中國(guó)樓市調(diào)控初見(jiàn)成效、開(kāi)發(fā)商日子越來(lái)越難過(guò)的情況下，孝感消費(fèi)者買(mǎi)房時(shí)一定要注意，盡量選擇買(mǎi)品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)。因?yàn)橹挥衅放品科蟮臉潜P(pán)才能讓消費(fèi)者放心，并能夠提供品質(zhì)商品。

縱觀當(dāng)前市場(chǎng)，品牌已經(jīng)成為決定消費(fèi)者下單的重要因素，品牌開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品在品質(zhì)、保值、增值方面的優(yōu)勢(shì)，更是堅(jiān)定了購(gòu)房者的信心。因?yàn)椤捌放啤斌w現(xiàn)的是企業(yè)更好的資金實(shí)力、更強(qiáng)的產(chǎn)品營(yíng)造能力、更精細(xì)的管理能力，以及在市場(chǎng)火爆時(shí)給產(chǎn)品帶來(lái)更高的升值潛力，和在市場(chǎng)低迷時(shí)更好的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

對(duì)于手無(wú)寸鐵的普通孝感購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，往往并不具備專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)知識(shí)，在這種情況下，最簡(jiǎn)單也最有效的方法，就是選擇品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

外地一些購(gòu)房者的親身體驗(yàn)已經(jīng)告訴我們，像萬(wàn)科、藍(lán)光等品牌開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚，出現(xiàn)延期交房甚至爛尾的可能性幾乎沒(méi)有，也不會(huì)因成本價(jià)格的浮動(dòng)而偷工減料、以次充好，來(lái)降低原本必需的成本投入，反倒更加注重服務(wù)與產(chǎn)品配置升級(jí)。

實(shí)踐證明，即便有的品牌房企由于客觀原因延期交房，也會(huì)按照合同約定給予業(yè)主必要賠付。

所以小編建議孝感購(gòu)房者從資金和信譽(yù)把關(guān)樓盤(pán)，可以購(gòu)買(mǎi)資金實(shí)力雄厚的品牌開(kāi)發(fā)商的房子，來(lái)降低復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下有可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)延期交房、爛尾樓，或開(kāi)發(fā)商攜款逃跑的情況。

在具體做法上，先了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。開(kāi)發(fā)商的實(shí)力是保證項(xiàng)目正常進(jìn)行的最關(guān)鍵因素。有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商持有資金充足，一般可以保證材料的及時(shí)供給和施工的正常進(jìn)行，避免工期延誤等狀況的發(fā)生。

然后，了解開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。信譽(yù)是保證期房承諾兌現(xiàn)的根本。對(duì)信譽(yù)重視程度高的開(kāi)發(fā)商，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題可能性也比較小。即便出現(xiàn)了質(zhì)量等問(wèn)題，獲得妥善解決的可能性也比較。

簽定合同

1）、購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶(hù)型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說(shuō)在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行了解。

2）、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認(rèn)定書(shū)，選擇付款的方式，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷(xiāo)售或者叫預(yù)售登記，這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。

3）、交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書(shū)”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I(mǎi)房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)里面。一旦將來(lái)和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷(xiāo)售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷(xiāo)售的房子是否包括你所要買(mǎi)的房子。也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

還有一個(gè)基本問(wèn)題，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰(shuí)簽訂？很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開(kāi)發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷(xiāo)售活動(dòng)，中介代理公司不能沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的簽字而與購(gòu)房者直接簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，就是說(shuō)中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應(yīng)該把握住是開(kāi)發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說(shuō)違約金是千分之幾還是萬(wàn)分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。

在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。

所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題：

1）、應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

2）、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

3）、要明確按揭辦不下來(lái)的話(huà)，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。

4）、明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

5）、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

6）、明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。