房地產(chǎn)項(xiàng)目定位決定了一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，一個(gè)正確的定位往往能為開發(fā)商帶來滾滾的財(cái)源，而錯(cuò)誤的項(xiàng)目定位很可能會(huì)導(dǎo)致巨額資產(chǎn)血本無歸。

房地產(chǎn)項(xiàng)目如何定位?

很多地產(chǎn)項(xiàng)目在建筑和設(shè)計(jì)以及銷售招商準(zhǔn)備工作上都做的很好，但是終項(xiàng)目樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例數(shù)不勝數(shù)。追究其根本的原因是定位錯(cuò)誤或者有偏差。以前包括現(xiàn)在很多開發(fā)商不懂地產(chǎn)，他們的專長在融資和建筑等純技術(shù)的層面，他們懂開發(fā)但不懂市場。

因此，在目前開發(fā)商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得必要的。地產(chǎn)項(xiàng)目的定位關(guān)系復(fù)雜，從宏觀和微觀的市場調(diào)研，再到消費(fèi)者分析，商圈分析（商業(yè)地產(chǎn)），競爭對手分析，后到產(chǎn)品分析，每一個(gè)步驟出現(xiàn)偏差，都可能導(dǎo)致產(chǎn)品定位不準(zhǔn)或者完全錯(cuò)誤。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的基本程序

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位包含項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇和開發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進(jìn)行：市場調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）租售價(jià)格定位，征詢意見方案，調(diào)整成本與費(fèi)用測算，預(yù)測租售收入和租售進(jìn)度，經(jīng)濟(jì)評價(jià)確定后方案。

房地產(chǎn)項(xiàng)目如何定位？

１、確立開發(fā)理念。基于企業(yè)的價(jià)值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競爭，確定開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；

２、明確用途功能。在市場定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能；

３、篩選目標(biāo)客戶：在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作；

４、進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，進(jìn)一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；

５、測算租售價(jià)格。參照類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ǎC合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價(jià)格；

６、根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營銷策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

市場定位的可行性原則包括項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)評價(jià)的可行性兩方面。由于房地產(chǎn)市場的不斷變化和發(fā)展，市場定位必須考慮項(xiàng)目實(shí)施的可行性，避免出現(xiàn)無個(gè)性、難租售的現(xiàn)象，要根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、地塊特性和本項(xiàng)目的來分析入市的時(shí)機(jī)，準(zhǔn)確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。