未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是否有效

討論未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是否有效的問題，不妨先來看一下經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租的租賃合同的效力，也是日常所說的合法轉(zhuǎn)租。《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。對此情況，無論理論界還是司法實務(wù)部門都認可轉(zhuǎn)租合同的效力（當然是轉(zhuǎn)租期是在原租賃期內(nèi)的部分）。

但是，認可此種情況下轉(zhuǎn)租合同有效的理論依據(jù)卻集中在合同法第51條所規(guī)定的無處分權(quán)獲得追認或者取得處分權(quán)上，也就是說經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租的租賃合同有效是因為出租人同意轉(zhuǎn)租。如果依照這種觀點，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同就是無效的合同或者是效力待定的合同，能夠這么理解嗎？

對于承租人未經(jīng)出租人同意將房屋擅自轉(zhuǎn)租的合同效力，《合同法》以及高法院的《房屋租賃合同解釋》都未做出明確的規(guī)定。有觀點提出，《合同法》第224條第 2款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。出租人依據(jù)這一條規(guī)定，可以依法解除其與承租人的合同，這時承租人與次承租人的合同就自然無效了。筆者認為此種觀點有待商榷：

其一，根據(jù)合同的相對性原則，出租人解除的只是其與承租人之間的合同，未涉及出租人與承租人之間的合同。出租人解除其與承租人之間的關(guān)系，會導致承租人與次承租人之間的租賃合同無法繼續(xù)履行的結(jié)果，但不能認定承租人與次承租人之間的合同無效；

其二，出租人在承租人未經(jīng)其同意的情況下轉(zhuǎn)租房屋，出租人有權(quán)解除其與承租人之間的租賃關(guān)系，但目前尚無法律依據(jù)規(guī)定出租人可以撤銷或解除承租人與次承租人的租賃合同關(guān)系，也就是說出租人對承租人轉(zhuǎn)租的合同沒有撤銷和解除權(quán)，出租人是否同意，并非確認轉(zhuǎn)租合同效力的依據(jù)；［3]

其三，根據(jù)《合同法》第212條，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人租賃出租人房屋，獲得承租房屋的使用和收益權(quán)，承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，只是讓渡了房屋的使用和收益權(quán)，并未侵害出租人的合法權(quán)益。即使承租人仍將房屋轉(zhuǎn)租，出租人與承租人的租賃關(guān)系并未受到實質(zhì)影響，出租人通過租賃合同向承租人主張權(quán)利的途徑并未受到實質(zhì)侵害，筆者認為這才是認定合同有效無效的關(guān)鍵。

由此筆者認為，承租人通過租賃合同取得的對租賃房屋的一定期限內(nèi)的占有、使用和收益權(quán)，在自己合法享有的權(quán)限內(nèi)，將自己的權(quán)益讓渡與第三人或者說處分給第三人，應(yīng)屬于有權(quán)處分，而非無權(quán)處分。［4］即使出租人有權(quán)以承租人未經(jīng)其同意解除租賃合同，但不能因此否認轉(zhuǎn)租合同的效力。

當然，如果是轉(zhuǎn)租合同存在著《合同法》第52條之中規(guī)定的相關(guān)情形時，該轉(zhuǎn)租合同自然無效。如租賃合同本身因承租房屋系尚未取得城鄉(xiāng)規(guī)劃許可非法建設(shè)而無效時，轉(zhuǎn)租合同因標的房屋系非法建設(shè)而為無效合同，但此處的轉(zhuǎn)租合同無效并非因轉(zhuǎn)租所致，而是因為房屋本身非法所致。也就是說，轉(zhuǎn)租合同不因未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租而無效，但應(yīng)準從《合同法》關(guān)于合同無效的基本原則。