買房的時候，房子的產權是不少購房者都比較關心的一個問題，比如，是40年產權、50年產權還是70年產權。與此同時，我們還會經常聽到小產權房這個詞，與小產權房對應的則為大產權房。很多人只知道購買小產權房有風險，但是具體什么風險并不太了解，也并不清楚小產權房與大產權房到底有什么不同。下面，就為大家詳細地介紹它們之間的區別以及購買的風險。

一、大產權房和小產權房的定義

大產權房：由國家頒發產權證的叫做大產權房，包括40年產權、50年產權和70年產權。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產權房。

小產權房：不是由國家頒發產權證的叫做小產權房。小產權房分為3種：

①在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，非本村的市民不能購買。

②在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

③各類農業園或養老院的別墅。

二、大產權房和小產權房的區別

①小產權房的房產證由鄉鎮政府頒發，職工并沒有實際的產權；大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。

②職工想要轉讓小產權房的話，必須在購買五年之后才能夠進行；職工可以自由出售或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。

③小產權房的建設用地一般是歸鄉政府集體所有，并且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住；大產權房的用地是由國家（也就是當地政府）劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。

④購買小產權房之后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易；購買大產權房之后，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓，不用補繳任何費用。

三、購買的風險

小產權房購買風險

1、缺少“五證”

如果沒有“五證”，是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。

2、拆遷難補償

除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證

房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

4、小產權房不能抵押或者上市轉賣

由于沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

5、小產權房不能抵押貸款

小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復。

大產權房購買風險

產權縮水風險：房屋是私人財產，購房者享有永久的所有權和使用權。土地是國家的，開發商和個人拿到的只是使用年限。因此我們通常所說的產權年限，指的是土地的使用年限。

房屋產權的年限，是從開發商拿地之日起開始計算的，而地產開發的周期一般較長（一般從拿地到交房入住需要2－5年甚至更久），因此購房者到手的產權一般會縮水幾年，一般70年產權的房子實際使用年限也就60多年，一些50年、40年產權的房子使用年限更短。

與大產權房相比，小產權房價格要便宜不少，但是購買這類房屋，風險比較大，買房的時候，要謹慎。