隨著城鎮(zhèn)住房購(gòu)買(mǎi)制度改革的不斷深入,是對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)公共有住房和經(jīng)濟(jì)適用性住房上市交易日趨活躍,土地已經(jīng)供不應(yīng)求,如果合理的分?jǐn)偡课萦玫孛娣e,勢(shì)必造成房地產(chǎn)交易受限,土地二級(jí)市場(chǎng)有效面積使用受限,政府土地收入大量流失。

房屋用地面積

在當(dāng)前的土地出讓市場(chǎng),主要決定權(quán)由地方政府自行掌握,一般樂(lè)于將一個(gè)面積較大的地塊統(tǒng)一出讓,一方面可以迅速回收土地資金,另一方面也有利于后期統(tǒng)一規(guī)劃。除了設(shè)限土地出讓面積,國(guó)土部在處理房地產(chǎn)用地上還將有更多的措施,加大用于保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)量,并將出臺(tái)防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)度囤積土地的政策措施。

1、為預(yù)防大開(kāi)發(fā)商利用資金形成拿地壟斷,進(jìn)而囤積土地,國(guó)土資源部已經(jīng)出臺(tái)措施予以防范。對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限,其中大城市20萬(wàn)平方米,中等城市14萬(wàn)平方米,小城市(鎮(zhèn))7萬(wàn)平方米。

2、設(shè)限單塊土地出讓面積除不僅能夠在一定程度上防范大開(kāi)發(fā)商拿地壟斷,還為解決開(kāi)發(fā)商囤地問(wèn)題提供另外一種途徑。按照國(guó)內(nèi)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,當(dāng)單塊房地產(chǎn)用地面積過(guò)大時(shí),開(kāi)發(fā)企業(yè)一般會(huì)將其分期開(kāi)發(fā),一年只開(kāi)發(fā)幾分之一,這樣就導(dǎo)致整個(gè)開(kāi)發(fā)周期可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)數(shù)年,這客觀(guān)上造成了“囤地”的可能。

3、為了穩(wěn)定地價(jià),要調(diào)控供地節(jié)奏,合理設(shè)置單宗土地出讓面積上限,這不僅可以緩解市場(chǎng)對(duì)特定地段土地的供需矛盾,而且可以有效地打擊囤地,控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏,縮短開(kāi)發(fā)周期,促使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范發(fā)展。

房屋有效面積

在買(mǎi)房過(guò)程中對(duì)房屋有效面積的測(cè)定、質(zhì)量的鑒定以及其他關(guān)于房屋質(zhì)量的驗(yàn)收。房屋有效面積是決定房產(chǎn)交易合同是否真實(shí)有效的關(guān)鍵。如果其中存在差距,業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償。

預(yù)售合同是開(kāi)發(fā)商自己算出來(lái)的,房屋產(chǎn)權(quán)證的面積是房屋土地管理局算出來(lái)的.兩者時(shí)間存在偏差也是有可能的,如果產(chǎn)證的有效面積偏小可以要求開(kāi)發(fā)商退還差價(jià)的。

房屋有效面積是指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司大多數(shù)實(shí)行以建筑面積為面積計(jì)算單位售房。建筑面積指的是套內(nèi)建筑面積加上共有分?jǐn)偨ㄖ娣e之和。

要想從根本上解決房屋用地面積爭(zhēng)搶虛熱的局面,還應(yīng)該從宏觀(guān)控制的流動(dòng)性、增加房屋有效面積的使用、盤(pán)活存量土地、土地集約化利用等這些方面入手,此外也應(yīng)該建立起國(guó)家土地市場(chǎng)的長(zhǎng)效性宏觀(guān)調(diào)控機(jī)制,穩(wěn)定對(duì)于土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的局面。