2016年5月1日起,在全國范圍內(nèi)推開營改增試點(diǎn),個(gè)人二手房買賣營業(yè)稅改征稅。二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠,這項(xiàng)方針對(duì)二手房買賣來說,除了將出售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一改為稅以外,還涉及到哪些改變呢?
稅費(fèi)交納“三大變”
事例:初次購房的李先生于2016年5月3日以180萬元,將坐落某省轄市區(qū)面積為143平方米的房產(chǎn)賣出。李先生購置該房產(chǎn)的時(shí)刻為2015年1月6日,房產(chǎn)原值為150萬元。全部過程,對(duì)比營改增前后,李先生二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠之改變。
改變一:營業(yè)稅
營改征后:個(gè)人將購買低于2年的住宅對(duì)外出售,依照5%的征收率全額交納稅。個(gè)人將購買2年以上的(含2年)的住宅對(duì)外出售的,免征稅(北上廣深除外);北上廣深地區(qū)個(gè)人購買2年以上(含2年)的非一般住宅對(duì)外出售的,以出售收入減去購買住宅價(jià)款后的差額依照5%的征收率交納稅,若購買2年以上(含2年)的一般住宅對(duì)外出售的,免征稅。
以上事例,營改增前,李先生需求交納營業(yè)稅為9萬元(180×5%),營改增后,李先生只需交納稅為8.57萬元〔180/(1+5%)×5%〕。兩者對(duì)比,營改增后,李先生省稅0.43萬元。
改變二:個(gè)人所得稅
營改增后:個(gè)人轉(zhuǎn)讓房子的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含稅,其獲得房子時(shí)所付出價(jià)款中包含的稅計(jì)入產(chǎn)業(yè)原值,核算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣減的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓交納的稅。
營改增前:李先生交納營業(yè)稅及附加為9.9萬元〔180×5%(1+7%+3%)〕。個(gè)人所得稅=〔180-150-9.9-10〕×20%=2.02萬元
營改增后:李先生交納稅及附加為9.427萬元〔180/(1+5%)×5%(1+7%+3%)〕。其間稅為8.57萬元,城建稅和費(fèi)附加合計(jì)0.857萬元。個(gè)人所得稅=〔171.43-150-0.857-10〕×20%=2.114萬元
營改增后,李先生交納個(gè)人所得稅添加0.094萬元。添加的原因是李先生本次轉(zhuǎn)讓交納的稅不行扣減,以及可扣減的轉(zhuǎn)讓中交納的附加稅費(fèi)削減。若歸納稅(或營業(yè)稅)及附加,李先生的稅負(fù)仍然下降。
改變?nèi)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括:土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換,房屋買賣,房屋贈(zèng)與,房屋交換等。">契稅
財(cái)稅〔2016〕23號(hào)規(guī)則:對(duì)個(gè)人購買家庭僅有住宅,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。除北上廣深外,對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住宅,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。
營改增前,李先生應(yīng)交納契稅為2.25萬元(150×1.5%),若發(fā)生在營改增后,根據(jù)財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件規(guī)則:計(jì)征契稅的成交報(bào)價(jià)不含稅。李先生只需交納契稅2.14萬元〔150÷(1+5%)×1.5%〕。兩者對(duì)比,營改增后李先生省契稅0.11萬元。
總體來說,因?yàn)槎悮w于價(jià)外稅,而營業(yè)稅歸于價(jià)內(nèi)稅,營改增后,對(duì)納稅人來說,二手房買賣稅負(fù)只會(huì)下降不會(huì)添加,二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠,是一項(xiàng)利好政策。
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來源:購房網(wǎng) 2025-08-02