隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)普遍上漲，在二手房交易過(guò)程中出現(xiàn)賣方突然違約的現(xiàn)象越來(lái)越多。因?yàn)橘u方支付了違約金后，由于房?jī)r(jià)上漲，賣家再轉(zhuǎn)手一賣反而能賺更多錢。那么，如果在二手房交易過(guò)程中出現(xiàn)這種賣房違約的情況應(yīng)該怎么辦呢？有沒(méi)有辦法可以保護(hù)買房的權(quán)利呢？

【案例】為了買房，在廣州拼搏多年的魯女士這幾天操碎了心。魯女士于9月簽訂了廣州一套房屋的買賣合同，并支付了五十萬(wàn)元定金。沒(méi)想到11月卻被賣家以簽合同時(shí)自己酒喝多了為由說(shuō)房子不賣了。但魯女士隨后發(fā)現(xiàn)，該賣家其實(shí)將這套房屋加價(jià)百分十三十在其她中介掛盤(pán)出售。與賣家協(xié)商無(wú)果之后，魯女士只能尋求法律途徑。根據(jù)我國(guó)法律有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人可以依照約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但即便勝訴，魯女士也只能獲得房產(chǎn)成交價(jià)百分之二十的違約金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不上這段時(shí)間的房?jī)r(jià)漲幅，這樣還能賺錢的。

那么，在二手房交易過(guò)程中，如果賣房人出現(xiàn)違約的行為應(yīng)該怎么辦呢?

第一，房?jī)r(jià)上漲情況下，一旦業(yè)主有毀約跡象，買方應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托律師提起訴訟并采取訴訟保全措施，以防一房?jī)少u執(zhí)行困難。

第二，違約金同時(shí)具有懲罰性與補(bǔ)償性特征，即使守約方?jīng)]有任何損失，毀約方也要支付守約方違約金。

第三，解約權(quán)是守約方對(duì)根本違約方行使單方解除合同的權(quán)利，其行使以自身沒(méi)有毀約行為為前提。

第四，違約金方面來(lái)說(shuō)，一般違約金不能超過(guò)總房?jī)r(jià)的百分之三十。150萬(wàn)的房子違約金高可以約定為45萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)人可以根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看，如果房?jī)r(jià)上漲的空間沒(méi)有賠償?shù)亩啵u家自然也就不會(huì)違約了。

因此，在二手房交易過(guò)程中一定要仔細(xì)再仔細(xì)，簽署合同時(shí)仔細(xì)閱讀條款，降低自己的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，一定要留意賣方違約金的問(wèn)題。