北京市民王先生遇到了這樣一件事,他前幾天看中了一套總價(jià)50萬(wàn)左右的二手房 想通過(guò)中介公司貸款,預(yù)想首付款大概交30%,但沒(méi)有完全了解清楚二手房買賣需要付多少首付款,如何計(jì)算等問(wèn)題,就與中介公司簽訂合同。但辦理下來(lái)的貸款首付款要求交納40%。王先生不理解,覺(jué)得自己上了中介公司的當(dāng),“為什么首付款比預(yù)期提高了?”

 其實(shí),二手房貸款是根據(jù)評(píng)估價(jià)的70%作為參考,首付款比例因此會(huì)大增。“在現(xiàn)有政策下貸款買房,購(gòu)買新房和二手房在貸款首付的計(jì)算方法上有較大區(qū)別。”一位房屋評(píng)估師告訴記者,辦理新房貸款時(shí),首付款是按照購(gòu)房市場(chǎng)價(jià)作為參考,但是辦理二手房貸款是根據(jù)評(píng)估價(jià)作為參考。所謂評(píng)估價(jià),就是根據(jù)市場(chǎng)情況,通過(guò)銀行指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估而計(jì)算得來(lái)。二手房評(píng)估價(jià)大多為市場(chǎng)價(jià)值的80%,部分房齡較長(zhǎng)的房屋這一比例會(huì)更低。按照“貸款額上限等于二手房評(píng)估價(jià)70%”的行規(guī)要求計(jì)算,購(gòu)房人實(shí)際能夠獲得的二手房 貸款額度高相當(dāng)于房屋成交價(jià)的60%左右,因此二手房買主的首付款比例將大增。

 所謂二手房首付,指的是購(gòu)買二手房時(shí)除了銀行貸款外買受方應(yīng)當(dāng)一次性支付的費(fèi)用金額,其計(jì)算方式是: 凈首付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額(凈首付款:不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的首付款) 貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×80%(首次貸款額度可達(dá)80%)貸款額估算方式,可用合同價(jià)×85%,可以通過(guò)這些預(yù)估出大致評(píng)估價(jià)格。

 需要注意的是,在二手房交易中,首付金額的百分比是需要跟房主協(xié)商來(lái)決定的,一般是2-3成。如果有以下幾種首付情況可以按自己的情況作出決定: 第一,一般情況上家沒(méi)有貸款,或者不需要下家還貸的,下家資質(zhì)很好需要向銀行申請(qǐng)8成貸款的就可以首付2成(貸款2成對(duì)資質(zhì)的要求很高)。第二,上家有貸款,且成數(shù)很高,一定需要下家還貸的,為安全起見(jiàn),則可選擇走資金流程,按3成首付支付。 第三,下家有能力一次性付款的,可在簽訂合同約定一次性付款,則不存在首付問(wèn)題。

 一般而言,銀行是需要看到房主開(kāi)具的除貸款部分的其它房款收據(jù),才會(huì)批貸成功。所以,二手房首付應(yīng)該付多少,需要怎么算,其實(shí)更多是取決于買賣雙方共同商議的結(jié)果。