隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)象逐漸增加。而農(nóng)村房屋買賣合同糾紛更是多不勝數(shù)，那么面對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的現(xiàn)象，我們?cè)撛趺崔k呢？

1、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件審理中存在的問(wèn)題

①、以傳統(tǒng)的合同無(wú)效為原則，有效為例外處理原則是否與十八屆三中全會(huì)改革精神相悖？從十八屆三中會(huì)的精神來(lái)看，鼓勵(lì)農(nóng)村土地及房屋買賣、抵押等流轉(zhuǎn)形式，擴(kuò)大農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，這是否意味著可以放開(kāi)城市與農(nóng)村房屋買賣二元市場(chǎng)，城里人可以隨意購(gòu)買農(nóng)村人的房子？原為小產(chǎn)權(quán)房是否可以正常流轉(zhuǎn)？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，從近期的相關(guān)文件及解讀來(lái)看，城市與農(nóng)村房屋買賣二元市場(chǎng)并未打破，農(nóng)村土地與房屋流轉(zhuǎn)還在試點(diǎn)，傳統(tǒng)的合同無(wú)效為原則，有效為例外處理原則仍有其指導(dǎo)意義。

②、合同無(wú)效的法律依據(jù)問(wèn)題。從司法實(shí)踐的角度來(lái)看，確立合同無(wú)效為原則已經(jīng)被實(shí)務(wù)界與理論界認(rèn)可，但是對(duì)于合同無(wú)效的法律依據(jù)，法院在判決時(shí)并未提及，無(wú)論是《民法通則》、《合同法》、《土地管理法》。對(duì)于該問(wèn)題，在司法文書(shū)公開(kāi)上網(wǎng)之前可能不存在問(wèn)題，但是隨著司法公開(kāi)的推進(jìn)，農(nóng)民房屋買賣合同案件的社會(huì)關(guān)注將可能進(jìn)一步提高，如何以具有說(shuō)服力的理由來(lái)作為引用法條亦系成為一個(gè)棘手問(wèn)題。

③、合同有效例外情形的規(guī)定有待進(jìn)一步明確。從北京市高院相關(guān)規(guī)定來(lái)看，對(duì)于農(nóng)民房屋買賣合同以無(wú)效為原則，但存在例外情況，而這種例外情況并未加以明確規(guī)定，在具體適用中做法不一，造成了一定的混亂。

2、司法應(yīng)對(duì)

從司法實(shí)踐的角度來(lái)看，確立合同無(wú)效為原則已經(jīng)被實(shí)務(wù)界與理論界認(rèn)可，但是對(duì)于合同無(wú)效的理論，對(duì)于該問(wèn)題，在司法文書(shū)公開(kāi)上網(wǎng)之前可能不存在問(wèn)題，但是隨著司法公開(kāi)的推進(jìn)，如何以更為充分的理由說(shuō)明合同無(wú)效的成為迫切要求。從現(xiàn)有的觀點(diǎn)來(lái)看，有違反國(guó)家政策說(shuō)，即認(rèn)為《民法通則》第6條規(guī)定:“民事活動(dòng)必須遵守法律,法律沒(méi)有規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。” 對(duì)于集體土地上的宅基地使用權(quán)的買賣問(wèn)題,包括《物權(quán)法》在內(nèi)的現(xiàn)行法律均沒(méi)有明確規(guī)定,故應(yīng)適用國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行裁判。此所謂“社會(huì)公共利益”,相當(dāng)于大陸法系民法中的公序良俗概念,在范圍上包括了《合同法》第7條中規(guī)定的“社會(huì)公德”、“社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序”和狹義的“社會(huì)公共利益”三項(xiàng)內(nèi)容。我們也認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從社會(huì)公共利益的角度出發(fā)來(lái)解釋合同效力。

農(nóng)村房屋買賣合同糾紛問(wèn)題不斷，但是國(guó)家有相關(guān)法律保護(hù)我們的利益，面對(duì)糾紛不要怕，用法律武器保護(hù)自己的利益。