一般的講，非產(chǎn)權(quán)人，包括承租人、代管人、無因管理人、未來的繼承人、近親屬、代理人、上級組織等，能否出賣房屋，要看具體情況。如果非產(chǎn)權(quán)人沒有產(chǎn)權(quán)人的書面授權(quán)，就不能出賣房屋。

對于非產(chǎn)權(quán)人出賣房屋的行為，通常分為以下幾種情況，區(qū)別對待：

非產(chǎn)權(quán)人作為合法代理人在賣房過程中有不當行為怎么辦？

非產(chǎn)權(quán)人得到產(chǎn)權(quán)人書面授權(quán)即成為合法代理人。如果其在賣房過程中，行使了產(chǎn)權(quán)人沒有授予的某項權(quán)限，如，將未經(jīng)批準出賣的房屋附屬物賣出；行使產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)表示收回的某項權(quán)限；行使條件未成就的某項附延緩條件的權(quán)限；未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意，轉(zhuǎn)托第三人代賣等等，這些都構(gòu)成不當行為。只要產(chǎn)權(quán)人不予追認，就應(yīng)當由該非產(chǎn)權(quán)人對法律后果承擔責任。如果買方不知道該非產(chǎn)權(quán)人有上述不當行為，而買賣合法，手續(xù)完備，可以承認買賣的效力，由該非產(chǎn)權(quán)人賠償因不當行為給原產(chǎn)權(quán)人造成的損失。如果非產(chǎn)權(quán)人是多人，除原產(chǎn)權(quán)人另有表示的，應(yīng)承擔連帶責任。

非產(chǎn)權(quán)人無權(quán)代理，卻完成了買賣手續(xù)怎么辦？

1、無其他違法情節(jié)，對產(chǎn)權(quán)人有利，能體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人意思的，一般產(chǎn)權(quán)人予以追認，即有效；如不追認，仍舊無效。

2、有其他違法行為，或者對產(chǎn)權(quán)人不利，不能體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人意思的，一般產(chǎn)權(quán)人不予追認，當然無效。如予追認，違法情節(jié)不影響部分有效的，可部分有效；如產(chǎn)權(quán)人發(fā)現(xiàn)過晚，雖然賣房行為是無效的，房屋已經(jīng)由于各種原因不能退還的，該產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當賠償損失。如系該非產(chǎn)權(quán)人與買方惡意串通的，買方應(yīng)負連帶責任。如原房屋系多余的出租房，產(chǎn)權(quán)人認為價格合理，對方又需要房屋自住的，可以補辦合法手續(xù)，不收回房產(chǎn)，由該非產(chǎn)權(quán)人退賠價款。

產(chǎn)權(quán)人在委托非產(chǎn)權(quán)人賣房過程中有不當行為怎么辦？

雖然該非產(chǎn)權(quán)人合格，但產(chǎn)權(quán)人意思表示與真實意思不一致，或買賣合同內(nèi)容違法、形式不合法，所導致無效的買賣關(guān)系與產(chǎn)權(quán)人的不當行為有關(guān)時，該非產(chǎn)權(quán)人的責任應(yīng)當酌情減免。

1、非產(chǎn)權(quán)人受產(chǎn)權(quán)人全權(quán)委托的，如果產(chǎn)權(quán)人明知該非產(chǎn)權(quán)人缺乏賣房的知識，一般可以免除該非產(chǎn)權(quán)人的責任。但不知道該非產(chǎn)權(quán)人的無知或者輕信其保障，而該非產(chǎn)權(quán)人有重大過錯、誤解，未盡應(yīng)有的責任的，應(yīng)酌情負相應(yīng)責任。

2、產(chǎn)權(quán)人授予非產(chǎn)權(quán)人的權(quán)限不明確的，該非產(chǎn)權(quán)人發(fā)現(xiàn)了對產(chǎn)權(quán)人不利的情況沒有告知產(chǎn)權(quán)人即實施代理權(quán)的，應(yīng)對導致的損失酌負責任；但告知后，產(chǎn)權(quán)人逾期未作答的，推定默認，免除該非產(chǎn)權(quán)人的責任。如果產(chǎn)權(quán)人以任何誘發(fā)該非產(chǎn)權(quán)人的過失或者誤解，對該非產(chǎn)權(quán)人應(yīng)免除責任。

總之，應(yīng)當提倡賣房盡可能由產(chǎn)權(quán)人親自進行，以適應(yīng)賣房交易的復(fù)雜變化，防止非產(chǎn)權(quán)人極易出現(xiàn)的糾紛。