根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門進(jìn)行預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，這就是我們常說的“五證”。

近日，某樓盤在無預(yù)售許可證的情況下開始賣房。接待里銷售人員熱情的介紹：“我們樓盤交通便利、配套齊全，共8棟，都是高層，現(xiàn)在地基已經(jīng)做完，明年底就可以交房入住。”當(dāng)詢問是否有預(yù)售許可證，銷售人員說：“正在辦理中，不過您放心很快就能辦下來。”當(dāng)詢問沒有預(yù)售證就先交款是否有風(fēng)險(xiǎn)，銷售人員一再表示，樓盤是大開發(fā)商開發(fā)，資金雄厚，而且買的人很多，不會(huì)有問題的。

隨后來到另一個(gè)樓盤的接待，該樓盤的主體工程已經(jīng)封頂，銷售人員稱，這里的房子基本已經(jīng)售罄，只剩下幾套房源了。記者表示要看預(yù)售許可證時(shí)，工作人員說：“我們目前已有四證，預(yù)售證正在辦理中，肯定能辦下來，這個(gè)不用擔(dān)心。”

走訪中了解到，沒有預(yù)售證就售房或者收認(rèn)購(gòu)金、定金，目前已成為部分開發(fā)商商品房銷售的潛規(guī)則。有些樓盤只是挖了個(gè)坑還沒有蓋，就打著“一萬頂二萬”的口號(hào)來宣傳，誰知道這套房真正的價(jià)格是多少。房產(chǎn)商這樣售房是根據(jù)人數(shù)的多少來終確定房?jī)r(jià)，讓不明真相的百姓終遭受損失。

業(yè)內(nèi)從業(yè)人員稱，雖然國(guó)家規(guī)定必須取得預(yù)售許可證之后才能開始銷售，但是因?yàn)轭A(yù)售許可證的辦理需要很多程序，也需要一定的時(shí)間，受價(jià)格、資金等因素的影響，沒有預(yù)售許可證就提前銷售，甚至只有張圖紙就敢賣房子的事件也是屢見不鮮。開發(fā)商的主要資金用來購(gòu)買土地使用權(quán)，通過這種手段來提前回籠資金。以保證后期建設(shè)的資金充裕。雖然沒有預(yù)售許可證，但不少市民并不在乎。開發(fā)商在預(yù)售許可證辦下前，都會(huì)有一定的優(yōu)惠，等許可證辦下來就會(huì)，為了省錢，只好提前下手。還有一些市民表示，開發(fā)商雖然沒有預(yù)售許可證，但是其他手續(xù)還較齊全，一般不會(huì)有問題。一位從事房地產(chǎn)營(yíng)銷工作多年的人士表示 “有些老百姓認(rèn)為現(xiàn)在五證不齊無所謂，只要開發(fā)商過后補(bǔ)齊就行了，這種僥幸心理好不要有。如果開發(fā)商的五證不齊，也許是因?yàn)樵谀骋画h(huán)節(jié)上缺少了要件。在這種情況下簽訂了《商品房買賣合同》，無疑增加了購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在進(jìn)行商品房預(yù)售前，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，獲批后取得《商品房預(yù)售許可證》才可以銷售。

同時(shí)，房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開。購(gòu)房者如對(duì)所購(gòu)樓盤是否具有預(yù)售資格存有疑慮，有權(quán)要求查閱。開發(fā)商在進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者出示《商品房預(yù)售許可證》，在售樓廣告和說明書中也應(yīng)當(dāng)標(biāo)明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

如果開發(fā)商未取得預(yù)售許可證，是不得進(jìn)行商品房預(yù)售的。如果購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在無預(yù)售許可證就擅自預(yù)售商品房的，可以到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行投訴，經(jīng)主管部門查證事實(shí)屬實(shí)，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門將責(zé)令其停止違法行為，情況嚴(yán)重并造成惡劣后果的，將沒收其違法所得，并處以收取的預(yù)付款1%以下的罰款。消費(fèi)者購(gòu)買未取得商品預(yù)售許可證的房屋，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者將承擔(dān)巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。一般的風(fēng)險(xiǎn)包括：開發(fā)商因資金問題中途停工，或把錢挪作他用；出現(xiàn)改變規(guī)劃、逾期交房；手續(xù)不全，不能及時(shí)拿到房產(chǎn)證等。