因為房市的不景氣，買房人以各種理由進行退房或者故意違約，其中買受方常以“貸款還款壓力過大”、“銀行不批準貸款”、“銀行貸款額度不能達到預期”等為理由要求適用《合同法》中的“不可抗力條款”或適用“情勢情變原則”。或者有些買房人因為對自己還貸能力估計不足，貸款金額過高沒有被銀行批準或者無力還貸。那么買受人的這些退房理由是否具有法律依據呢？

律師將俗稱的“退房”分兩種情況：1、已經簽訂房屋買賣合同，但尚未取得房屋權，買方要求解除買賣合同的；2、已經取得房屋權，買方要求將房屋由賣方（一般是開發商）收回的。 種情況的退房實際上是買方行使其合同解除權的表現，第二種情況的退房是新的房屋買賣關系，即原買受人以出賣人的身份將房屋出售給原房屋出售人。

房屋買賣合同和以所買房屋為抵押物向銀行進行貸款是兩個獨立的合同，貸款合同并不是房屋買賣合同的附屬合同，房屋上下家或買受人和開發商之間是買賣合同關系，而買受人和放貸銀行之間是借貸關系。房屋買賣合同以房屋為合同標的（交易對象）；貸款合同以所借款項為合同標的，而房屋只是抵押物，并非是貸款合同的 標的。因為這兩個合同的獨立性，所以買房人的貸款未獲得銀行同意，不能成為其不履行合同的理由。簽訂房屋買賣合同的時候，買房人作為有獨立思考能力的成年 人應當考慮房屋貸款存在能否順利辦理的問題，貸款不成或者貸款金額不足額的，買房人應當另想籌款渠道，不能以貸款辦不下來為由不履行房屋買賣合同。何況貸 款支付房款只是買方履行付款義務的一種支付手段，房屋價格不會因為支付手段的改變而變化，所以不存在貸款無法辦理是不可抗力的說法。

簽訂房屋買賣合同的前提條件便是買受人有支付房款的能力或者買受人認為自己有支付房款的能力，這種能力包括了向銀行貸款并獲得同意，買受人對自己的購房能 力估計錯誤不能成為法定解除合同的理由。如果買房人在辦理房屋過戶前要“退房”的，只能承擔合同規定的違約責任。當然為了買賣雙方可以通過合同對不能貸款 就可以解除買房合同可以進行約定，如果有約定的，雙方依據約定處理。

以貸款壓力為由，房屋已經過戶的“退房”則屬于買房人和出賣人之間協商的問題，此時買房人除非找到法定的退房理由，律師提示：房屋存在影響居住的重大質量問題，否則出賣人完全可以不接受買房人的退房要求，所謂的退房其實是成立一次新的房屋買賣合同。