買房容易退房難,這是人的共識,房子不像其他商品,可以輕松享受“無理由退貨”。因此,購房者在置業(yè)前,務(wù)必要謹(jǐn)慎。但若真遇到以下8種情況,購房者還是可以理直氣壯的要求退房的。
1.經(jīng)催告3個月仍未交房
原則上開發(fā)商不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。開發(fā)商逾期交房,購房者有權(quán)要求解除合同。按照相關(guān)司法解釋,開發(fā)商延期交房的,經(jīng)購房人催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行,購房人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。購房者在法律規(guī)定期限內(nèi)可以要求解除合同并要求退還房價款、利息并賠償損失。
2.開發(fā)商“五證”缺失
開發(fā)商開發(fā)地塊,出售住宅產(chǎn)品,必須“五證”齊全,即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。“五證”缺一,均屬開發(fā)商證件不齊全,則為違法操作,這對于購房者來說,若不齊全購房者簽訂的合同也屬無效合同。由于是無效合同,購房者可要求退房,開發(fā)商應(yīng)返還購房者交納的房款。
3.房企擅自變更規(guī)劃、設(shè)計
購房者與開發(fā)商簽訂的合同中,一般約定:開發(fā)商變更產(chǎn)品設(shè)計前,必須經(jīng)過業(yè)主同意。否則,開發(fā)商未經(jīng)購房者同意,擅自更改所出售房屋的戶型、朝向、面積等,就構(gòu)成了違約,購房者可以依據(jù)合同約定要求退房。
4.不能辦房屋產(chǎn)權(quán)證
由于開發(fā)商原因,購房者在合同約定的期限內(nèi)無法得到房屋產(chǎn)權(quán)證,可以按約定要求退房。或按《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,辦理房屋權(quán)登記的期限屆滿后超過1年,由于開發(fā)商的原因,導(dǎo)致購房者無法辦理房屋權(quán)登記,購房者可以請求解除合同和賠償損失。
5.房屋面積誤差超3%
現(xiàn)在樓盤多數(shù)為預(yù)售制,即房屋尚未建好,只有在取得預(yù)售許可證后才可出售。對購房者來說,簽約的購房面積(暫測面積)是來自戶型圖;但實際建成后,房屋面積與合同面積會存在一定誤差。
購房者交房或辦理產(chǎn)權(quán)證明時,會有測繪部門對房屋面積進(jìn)行實際測量。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定,開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的,如空間尺寸、朝向變化等,必須經(jīng)過購房人同意。如果實測面積與暫測面積誤差超過3%,購房者可以提出退房,并要求退還購房成本及貸款利息。
6.質(zhì)量問題影響使用
據(jù)高法院的司法解釋,因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的,經(jīng)核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。并且,購房者需出具質(zhì)量不合格證明,需要質(zhì)檢部門對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測,并以此為依據(jù)要求退房。
7.房屋存在抵押情況
如果開發(fā)商在出售房屋前,就把所售房屋進(jìn)行抵押,而未告知購房者;或賣給購房者后,又把房子抵押給他人。若存在以上兩種現(xiàn)象,造成購房者不能達(dá)到購房目的,購房者經(jīng)查明之后,即可向開發(fā)商要求退房,并且還可獲得違約金。
8.房屋出現(xiàn)一房兩賣
商品房買賣合同訂立后,開發(fā)商又將該房屋轉(zhuǎn)賣給第三人,則為“一房兩賣”的情況。若出現(xiàn)該此現(xiàn)象,如我們常說的“一房兩賣”或“一房多賣”。此時,購房者不僅可以要求退房,還有權(quán)要求開發(fā)商支付雙倍賠償。
相關(guān)鏈接
根據(jù)目前相關(guān)法律規(guī)定并結(jié)合司法審判實踐中分析,構(gòu)成退房條件主要包括法定退房和約定退房兩種情形。
法定退房,即指法律、法規(guī)明確規(guī)定在符合一定情形下買受人有權(quán)選擇退房。約定退房,是當(dāng)事人在不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定的情況下,是基于雙方意思表示一致作出的。兩者的共同點都是在一旦發(fā)生符合退房的情況下,買受人即有權(quán)提出退房要求。
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