房子糾紛時(shí)我們現(xiàn)在生活中老是遇見的問題，房子交易對(duì)于個(gè)人而言都是比較重要的，但是如果錢給了，卻出現(xiàn)了各種房子的問題。在這些問題中感覺麻煩的一個(gè)就是代理銷售的糾紛了，因?yàn)樗峭ㄟ^代理或者中介的一個(gè)過程，中間又走了一個(gè)程序。

面臨此類問題我們應(yīng)該如何快捷有效的去面臨呢？我們首要的是了解為什么會(huì)有代理銷售糾紛。主要原因有：

１、商品房的銷售模式改變了，比如他的買賣標(biāo)改變了、房子合同與物業(yè)相關(guān)的合同混淆在一起了、售后包租問題啊、還有就是代理銷售的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變。

2、房?jī)r(jià)上漲引發(fā)購(gòu)房人的不滿，房?jī)r(jià)下調(diào)使得許多人可能會(huì)反而會(huì)解除合同。

3、房地產(chǎn)的調(diào)控政策改變引發(fā)糾紛，要么就是沒有履行合同未交房，或者是買房人借貸買房時(shí)回避了許多條件。

關(guān)于委托人的任意解除權(quán)問題

商品房委托代理銷售合同性質(zhì)上屬于委托合同。根據(jù)《合同法》第410條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。有疑問的是，商品房委托代理銷售合同中是否允許當(dāng)事人約定解除權(quán)的放棄？

我們認(rèn)為，商品房委托代理銷售中，受托人往往已經(jīng)開始了所涉樓盤的銷售處、銷售廣告等的設(shè)計(jì)與宣傳工作，有的為委托事務(wù)已經(jīng)投入大量的人力和物力來開拓市場(chǎng)、聯(lián)系客戶。基于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，應(yīng)當(dāng)允許雙方以約定排除委托人的任意解除權(quán)。

關(guān)于溢價(jià)款問題

《商品房銷售管理辦法》第28條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。當(dāng)事人如果在商品房委托代理銷售合同中約定受托人可以收取溢價(jià)款的，是否無效？

我們認(rèn)為，雙方當(dāng)事人對(duì)溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)的約定系雙方共同的真實(shí)意思表示，不違反法律及法規(guī)，也不損害社會(huì)公共利益和第三人利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

關(guān)于傭金與溢價(jià)款的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定。實(shí)行獨(dú)家代理的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)高不得超過成交價(jià)格的3％。對(duì)于約定的傭金和濫價(jià)款超過成交價(jià)格3％的標(biāo)準(zhǔn)，超過部分應(yīng)否支持？

我們認(rèn)為，《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的有關(guān)規(guī)定屬于管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，且不屬于法律和法規(guī)，故對(duì)合同效力不產(chǎn)生影響。

關(guān)于可得利益的問題

實(shí)踐中商品房委托代理銷售合同解除后，受托人主張可得利益的，實(shí)踐中存在三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房面積和現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算可得利益，予以支持；

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，受托人代理商品房銷售是否能夠獲得傭金尚受國(guó)家政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)等多種因素影響，其以合同所約定的可銷售金額為依據(jù)主張可得利益不能成立；

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未進(jìn)行實(shí)際銷售，對(duì)可得利益由法院根據(jù)個(gè)案酌情處理。

我們認(rèn)為，如果傭金、溢價(jià)款等可得利益通過現(xiàn)有條件可以確定，具有確定性，則予以支持。如果通過現(xiàn)有條件無法具體確定，則不予支持。