商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓變更條件有哪些?商品房預售合同的變更轉(zhuǎn)讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓變更給他人的行為。

這種轉(zhuǎn)讓只會變更預售合同的主體,預售合同的內(nèi)容將不會發(fā)生變化,由商品房預購人將原預售合同的債權或權利義務轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人和預售人之間將設立新的民事法律關系。預售合同轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)的二手交易,即通常所稱的三級市場。

預售合同轉(zhuǎn)讓條件

1、轉(zhuǎn)讓人、變更人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人,未登記備案的預售合同不得變更轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理,加強國家稅收。因為預售合同轉(zhuǎn)讓主體與預售主體不同,轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份,它是前一預售合同的預購方,同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方,而不是未竣工商品房預售方,故轉(zhuǎn)讓人不具備預售方的主體資格,也不必具有商品房預售許可證,但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預售轉(zhuǎn)讓的主體資格。

2、預售合同轉(zhuǎn)讓、變更人的標的物必須是尚未竣工的,正在建設中的預售商品房,如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收,預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預售合同轉(zhuǎn)讓,應按商品房買賣關系處理,同時,預售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示,否則轉(zhuǎn)讓行為無效。

3、預售合同必須合法有效,才允許預售合同轉(zhuǎn)讓,否則預售合同轉(zhuǎn)讓無效。人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定:“商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓合同,一般也應當認定無效。”

4、預售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同,不必重新簽訂新預售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預購人簽訂預售合同將后預售合同的預購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預購人,新預購人通過預售轉(zhuǎn)讓字目取得原預售合同預購的地位。這種預售轉(zhuǎn)讓合同應依法繳納有關稅費。

從預售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況:

1、如果預售合同對轉(zhuǎn)讓有約定,當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時,可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中,預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。

2、預售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,預售合同履行中,預購方提出轉(zhuǎn)讓,必須征得預售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同,牟取非法利益,又可以保證預售合同轉(zhuǎn)讓及預售合同的順利履行。

3、預購方已經(jīng)全部履行預售合同規(guī)定的全部義務,對預售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,不必征得預售人的同意,但事后應及時通知預售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預購人,轉(zhuǎn)讓人和新預購人持原經(jīng)過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同通知預售人,并了解后預購人履行合同情況。

預售人、轉(zhuǎn)讓人、變更人和新預購人持經(jīng)登記備案的原預售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同及預售方或履行出具的已付足約定的預購款證明文書,到標的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù),對符合轉(zhuǎn)讓條件的,房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。