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有一處房屋，系原產權人多年前購買，當時已經進行權屬登記并領取了權屬證書。現產權人要將房產分一半給兒子，在辦理產權登記手續時，登記機構認為這是房屋所有權的轉移登記。但當事人提出：他們這種情況屬于分家析產，不是所有權的轉讓，因而不愿意交納契稅。這就帶來三個問題：“析產”和“分割”有什么區別?“析產”應當辦理轉移登記還是變更登記?產權分割是否要交納契稅?“析產”一詞在我國歷史上就已經使用，也有的將其稱為“分析”。“析產”一般是指家財(色括房地產)的分割。可能是“分析”易于和“分析研究”中的“分析”相混淆，“分析”和“析產”一詞主要由民間及業內人士使用。在新中國成立初發布的《契稅暫行條例》中，也使用了“分析”一詞而不是“分割”。在法律上則習慣于使用“分割”，是指對共有財產的區分。在對房地產的分割上，“析產”和“分割”應是同義詞。房產分割應當以房產屬于共有為前提，只有原來屬于共有的房產(包括夫妻之間雖以一方登記但是實際上屬于共有的房產)才能進行分割。如果該處房屋原為父母所有，而要將一部分房產讓與給兒子，這是房產的贈與，而不是分割，應當辦理轉移登記，也應當交納契稅。《房屋登記辦法》第三十二條第一款第五項明確將“房屋分割、合并，導致所有權發生轉移的”列為轉移登記，只有“同一所有權人分割、合并房屋的”(《房屋登記辦法》第三十六條)才是變更登記。轉移登記和變更登記的主要區別是房屋所有權的權利主體有沒有發生變化(權利人變更法定名稱除外)，所有權的權利主體發生變化的，應辦理轉移登記。因房產分割所進行的登記從表面上看，分割前和分割后相比較，既未增加新的所有權人，也未減少所有權人。但是，在分割前各個共有人是共同地作為全部房屋所有權的權利主體，而在分割以后，這種共有關系消失，原來的共有人分別成了原房屋中某一部分房屋的所有權的權利主體，所有權的權利主體已經發生了變化。《城市房屋權屬登記管理辦法》第十七條規定“因房屋買賣……分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的，當事人應當……申請轉移登記”，明確地將房產的分割列入了轉移登記的范圍。因而，除了前面所說的同一所有權人分割、合并房屋(因權利主體未有變化)，房產分割所進行的登記應屬于轉移登記。但由于這種轉移的特殊性，國內也有一些城市在地方立法中將房產分割列入變更登記。并不是所有的房產轉移登記都要交納契稅，例如房產的繼承是轉移登記，但不需交納契稅。對于房地產產權分割是否要交納契稅的問題，嚴格來說并不應當由房地產權屬登記部門來解釋。但是很多城市房地產交易契稅由登記機構代為征收，有的登記機構雖然并不代征，但當事人往往會在辦理登記前向登記機關進行詢問。在新中國成立初頒發的契稅條例中，對房產分析是明確不征收契稅的。在1950年4月3日中央人民政府政務院發布的《契稅暫行條例》笫九條中，明確規定了房產分析免征契稅(“凡屬共有土地房屋，如分析時應將原契連同分析單據呈驗核準后，另換新契，免征契稅”)。一些城市立法中將房產分割作為變更登記，既是因為這種轉移的特殊性，也可能有避免在契稅問題上產生糾葛的因素。1997年重新發布的《契稅暫行條例》第一條規定：“轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定交納契稅。”財政部財法字[1997]52號文第三條對承受的解釋是，“條例所稱承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為”，并未直接將分割列入其內。但是，該解釋當時也并未明確繼承房屋是否免交契稅，直至2004年國家稅務總局以國稅函[2004]1036號文發出《關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復)后，才明確了：“繼承土地、房屋權屬，不征契稅”。與繼承相比，分割雖也是“轉移……權屬”，但很難說是“承受”或“取得”，當事人有一些想法是可以理解的。《中華人民共和國契稅暫行條例細則》(以下簡稱《契稅暫行條例細則》)第十六條已規定了：“納稅人符合減征或者免征契稅規定的，應當在簽訂土地、房屋權屬轉移合同后10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理減征或者免征契稅手續。”因此，在國家對分割是否要交納契稅明確作出規定前，無論征收或免征，都要辦理手續。房地產產權分割是否要交納契稅或者可以免征，應以契稅征管部門的解釋為準。

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