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集體產(chǎn)權(quán)的房子能買嗎?遇到拆遷賠不賠?購買人的權(quán)益有保障嗎?

156****7527 | 回答5次 | 2021-09-14 19:44:01

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136****9012 2021-09-15 14:42:39
合法還是違法分情況的，如下列列舉的第一、第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)買賣是合法的，第三種是沒有法律意義上的產(chǎn)權(quán)：第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣（經(jīng)濟適用房需房屋產(chǎn)權(quán)證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易），其法律規(guī)定較為明確。
132****5032 2021-09-15 13:41:19
通常集體產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，集體內(nèi)部可以購買，集體外部是不可以購買的，因為部分產(chǎn)權(quán)屬于集體所有。小產(chǎn)權(quán)房能交易購買風險：（一）法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準的，可以認定合同有效。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。（三）政策風險購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。（四）監(jiān)管缺位鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
132****9706 2021-09-15 06:28:16
通常集體所有權(quán)房地產(chǎn)，集體內(nèi)部可以購買，集體外部不能購買。因為有些所有權(quán)是集體所有。所有權(quán)小的房間可以交易購買風險:(1)法律效力所有權(quán)小的房間買賣合同的效力一般以無效為原則。但是，對于本鄉(xiāng)發(fā)生的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村住宅買賣，該住宅買賣合同的認定也有效。對于將房屋出售給非本鄉(xiāng)人員，經(jīng)有關(guān)組織和部門批準的，可認定合同有效。將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)相關(guān)組織和部門批準，合同未實際履行或購房者未實際居住使用該房屋的，應(yīng)作無效處理。(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房得不到正式房地產(chǎn)證明書，不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時也會影響住宅的價值和上漲。（三）政策風險購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。（四）監(jiān)管缺位鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)人員沒有資質(zhì)，房屋質(zhì)量和售后服務(wù)難以保證。
189****8339 2021-09-15 01:52:37
一般團體產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，團體內(nèi)部能夠選購，團體外界是不能選購的，由于一部分產(chǎn)權(quán)歸屬于全民所有。小產(chǎn)權(quán)房能買賣選購風險性：（一）法律認可“小產(chǎn)權(quán)房”交易合同效力一般評定失效為標準。但也區(qū)別不一樣狀況：針對產(chǎn)生在本地范疇內(nèi)鄉(xiāng)村農(nóng)村集體經(jīng)濟機構(gòu)人員相互間的鄉(xiāng)村房屋交易，該房屋買賣協(xié)議評定合理。針對將房屋售賣給本地之外的技術(shù)人員的，假如獲得相關(guān)機構(gòu)和單位許可的，能夠判定合同書合理。針對將房屋售賣給本地之外的工作人員，沒經(jīng)相關(guān)機構(gòu)和單位準許，假如合同書并未具體執(zhí)行或是購房人并未具體定居應(yīng)用該房屋的，該合同書應(yīng)作失效解決。（二）房地產(chǎn)出讓“小產(chǎn)權(quán)房”拿不出宣布的房產(chǎn)證，因而并不組成真真正正法律法規(guī)的意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房僅有所有權(quán)，沒有使用權(quán)。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的要求，小產(chǎn)權(quán)房不可以向其他團體隊員的第三人出讓或售賣，即選購后不可以合理合法出讓產(chǎn)權(quán)過戶。其與此同時對房屋的升值和增值也是有一定危害。（三）市場風險選購新建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與房地產(chǎn)商簽合同并交貨房款后，假如有關(guān)部門整治鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的項目建設(shè)，可致使一部分新項目被叫停乃至被強迫拆卸。購房人會面對既沒法獲得房屋，又無法立即索要房款的無奈處境。買房后要是碰到國家土地征收，因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認同的合理合法產(chǎn)權(quán)，購房人并不是合理合法的產(chǎn)權(quán)人，因此不能獲得對產(chǎn)權(quán)開展的房屋拆遷補償，而做為具體應(yīng)用人所取得的房屋拆遷補償與產(chǎn)權(quán)賠償對比幾乎為零。（四）管控缺乏鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的研發(fā)基本建設(shè)沒有確定的要求多方面管束，開發(fā)設(shè)計基本建設(shè)的管控出現(xiàn)缺乏，對買房者的權(quán)益有一定的危害。與此同時，開發(fā)設(shè)計企業(yè)的資格沒有，房屋品質(zhì)和房屋售后服務(wù)質(zhì)保無法確保。
132****2116 2021-09-14 21:55:26
如果你是該集體集體經(jīng)濟組織的成員，可以買；如果你不是該集體集體經(jīng)濟組織的成員，不可以買（如果購買，該買賣合同無效）。因為該房產(chǎn)是集體土地上的房產(chǎn)，該房產(chǎn)土地的所有權(quán)屬于該村，不是該村集體經(jīng)濟組織成員，不能取得該房產(chǎn)土地的合法使用權(quán)，故不能購買。《土地法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

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