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小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。從價格看，鄉產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%。從住房形態看，一樣是普通住宅；從建設手續看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監督檢驗。小產權房其實是社會上的說法，這種說法很模糊，也很不專業，不過一般來可以理解成為小產權只有使用權沒有處分權，也就是一般說的使用權的房子，因而別墅的小產權不屬于。

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