隨著待開發(fā)土地資源的減少，一線城市的房產(chǎn)交易開始越來越多的傾向于二手房市場。數(shù)據(jù)顯示，目前一線城市二手房交易額是新房的2.1倍，其中北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。如果說這些城市在今后很長一段時(shí)間將處于存量房時(shí)代，那么對(duì)于購房者而言，搞清楚新房和二手房的區(qū)別就很有必有。
何為存量房？
存量房市場不僅包括二手房和租賃交易，還包括待售新房流通、城市更新、家裝設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、個(gè)人倉儲(chǔ)以及圍繞這些交易帶來的信息、數(shù)據(jù)、金融、法律等服務(wù)。這是一個(gè)主體廣泛多元的住房供給服務(wù)生態(tài)體系，是一個(gè)不同于新房時(shí)代開發(fā)主導(dǎo)的市場。
存量房市場所創(chuàng)造的價(jià)值也在日益增長。報(bào)告中提到，初步測算，2016年我國存量房市場的收入規(guī)模達(dá)到3.8萬億元，在GDP的占比預(yù)計(jì)達(dá)到5.2%左右。存量房的主體由過去的建筑業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)由過去的拉動(dòng)轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)。
新房和二手房的區(qū)別
首付
二手房的首付顯然比新房高。首次購買房屋的購房者，目前大部分城市實(shí)行30%的首付政策，部分一線城市更高。而二手房涉及評(píng)估價(jià)，評(píng)估價(jià)是成交價(jià)的75%—85%，而貸款額度是根據(jù)評(píng)估價(jià)計(jì)算的，根據(jù)公式首付=成交價(jià)-貸款額度，所以二手房的首付比例會(huì)比新房高。
貸款
新房貸款高可貸到市場價(jià)的80%，無論是商貸還是公積金貸，一般可以貸足30年，可直接向可以直接向與開發(fā)商合作的銀行貸款，手續(xù)和審批較為簡單。相較而言，二手房貸款比較難，一般只能貸到成交價(jià)的60%。大部分銀行會(huì)把房齡作為影響貸款年限的主要條件，房齡超過30年的商品房是很難進(jìn)行貸款購房的。即使可以辦理貸款，銀行也會(huì)降低貸款成數(shù)或減少貸款年限，從而增加首付或還款壓力。
新房契稅收取標(biāo)準(zhǔn)與二手房相同。相較新房，二手房交易過程中涉及的稅費(fèi)很多，包括契稅、稅、個(gè)稅、中介費(fèi)等。而且呢，本應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，賣方通常都將其轉(zhuǎn)嫁到買方頭上。
購房流程
購買新房流程簡單，帶足資料前往售樓處就行了，其它的開發(fā)商都會(huì)幫忙處理好。二手房則麻煩得多，包括看房、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、交定金簽協(xié)議、貸款審批、簽貸款合同、過戶、領(lǐng)房產(chǎn)證、房屋交接等10多個(gè)步驟，每個(gè)環(huán)節(jié)都有大坑小坑無數(shù)，比如看房可能遭遇假房源，過戶前可能有房東違約等等。
