近日，最高人民法院就河南省高級人民法院《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》(豫高法〔2023〕36號）做出《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》，對于部分條件下購房者退款等優(yōu)先權(quán)做出了規(guī)定，自2023年4月20日起施行。批復(fù)中明確，商品房消費的權(quán)利優(yōu)先于受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)。并提到，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》已于2023年2月14日由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，現(xiàn)予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院

2023年4月20日

河南省高級人民法院：

你院《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36號）收悉。就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題，經(jīng)研究，批復(fù)如下：

一、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。