近期，重點城市第二批集中供地整體降溫但城市間和城市內(nèi)市場熱度分化進一步加劇，深圳等城市多宗地塊競價達到地價上限，武漢和重慶多數(shù)地塊以底價成交，北京也有多幅地塊因無人報名而延期。

顯然，這是土地供應(yīng)市場自今年2月以來22城實施“兩集中”供地政策以來的調(diào)控結(jié)果，集中供地政策給房企投資、營銷、融資等均帶來新的挑戰(zhàn)。

對造成近期土地市場迅速降溫的原因，黃瑜表示，“一是資金持續(xù)承壓下房企拿地能力及拿地意愿下降。三季度企業(yè)融資環(huán)境偏緊，疊加樓市降溫、房貸放款變慢導(dǎo)致銷售回款受阻，房企資金壓力不斷加大，拿地能力下降。同時，企業(yè)對當前市場預(yù)期普遍較為悲觀，拿地再投資意愿不足。”

“二是第二批集中土拍規(guī)則調(diào)整對房企要求提升，同時部分遠郊區(qū)地塊吸引力有限。土拍規(guī)則調(diào)整提高了企業(yè)參拍門檻，嚴格房企購地自有資金來源審查，競品質(zhì)、定品質(zhì)等要求提高，部分城市采取競自持、競?cè)瞬殴ⅰF(xiàn)房銷售等方式，企業(yè)拿地意愿減弱。同時，部分城市二批次的部分地塊區(qū)位相對較差，且所在區(qū)域潛在供應(yīng)多，競爭激烈，導(dǎo)致最終撤牌或流拍。”

不同企業(yè)面對如今的市場環(huán)境有不同的機遇，黃瑜表示，“今年下半年以來，各地調(diào)控政策密集出臺。據(jù)統(tǒng)計，三季度各地出臺調(diào)控100余次，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，市場調(diào)整壓力增加，疊加房地產(chǎn)金融審慎管理發(fā)力下房企資金端持續(xù)承壓，房企拿地意愿在一定程度上受到抑制。國企經(jīng)營杠桿普遍較低，且資金和融資存優(yōu)勢，今年以來在土地市場表現(xiàn)較為活躍，在重點城市第一批、第二批集中供地中積極擴儲。”

值得注意的是，當前重點城市土拍規(guī)則普遍要求達到最高限價后搖號或一次性報價確定競得人，疊加全國土地市場整體降溫，經(jīng)營穩(wěn)健的民企亦迎來拿地窗口期。除此之外，民企持續(xù)深耕具有品牌、資源優(yōu)勢的城市和地區(qū)，或能更好地把握市場機會。

但黃瑜也同時認為，土拍市場的表現(xiàn)并未改變城市基本面。“目前來看，土地市場降溫是房企拿地能力、拿地意愿下降及土拍規(guī)則升級造成的短期階段性現(xiàn)象，而城市基本面并沒有發(fā)生太大變化”。

“土地市場熱度是研判城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力指標體系當中的一個重要指標，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力有一定影響，但短期影響有限。”