職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。對(duì)曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個(gè)月的，繳存時(shí)間可根據(jù) 原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計(jì)算。
按照支持基本住房消費(fèi)原則，住房公積金貸款對(duì)象為購買首套自住住房或第二套改善 型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。
一、背景
為提高住房公積金繳存職工住房消費(fèi)能力，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，10月9號(hào)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行[微博]聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。
二、繳存時(shí)間合并
《通知》規(guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6 個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。對(duì)曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個(gè)月的，繳存時(shí)間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出 具的繳存證明合并計(jì)算。
三、異地公積金貸款條件
（1）職工連續(xù)足額繳存住房公積金6 個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。
（2）《通知》強(qiáng)調(diào)，住房公積金貸款對(duì)象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。
《通知》要求，住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格和人均住房面積等情況，適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度，加大對(duì)購房繳存職工的支持力度。
四、異地公積金繳存辦理所需材料
職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。
五、公積金貸款被取消的收費(fèi)項(xiàng)目
《通知》規(guī)定：住房公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保以所購住房抵押為主。取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。
我們以上海的公積金管理辦法為例，一手房和竣工5 年以內(nèi)的次新房的最長(zhǎng)貸款年限為30 年，其他二手房的最長(zhǎng)貸款年限為15 年，并且不能長(zhǎng)于借款人離法定離休或者退休時(shí)間后的5 年，即男性貸款人可以貸到65 歲，女性貸款人可以貸到60 歲。
由于公積金貸款額度有限（上海最高30 萬元/人，60 萬元/戶，有補(bǔ)充公積金最高40 萬元/人，80 萬元/戶），大部分人在申請(qǐng)住房貸款時(shí)，不 得不采取“商業(yè)貸款＋公積金貸款”的組合形式，所以很多人都是簡(jiǎn)單地采用相同年限的貸款方式。但由于5 年期以上公積金貸款利率比同期限的商業(yè)貸款利率低 2%，甚至比7 折優(yōu)惠利率還要低，所以聰明的貸款人會(huì)選擇合理拉長(zhǎng)公積金貸款期限，適當(dāng)壓縮商業(yè)貸款期限。如此一來，在貸款金額和還貸期限相同的情況 下，就能用較大比例資金先償還利率較高的商業(yè)貸款，從而在一定程度上減少利息支出。比如100 萬元組合貸款，如果其中公積金貸款50 萬元、商業(yè)貸款 50 萬元，那么采取公積金貸款30 年還清、商業(yè)貸款15 年還清會(huì)比公積金貸款15年還清、商業(yè)貸款30年還清，月供少99 元。
另外，目前公積金貸款政策中，公積金貸款的年限依據(jù)房齡和主貸人的年齡來決定。所以要拉長(zhǎng)公積金貸款的年限，和誰來做主貸人也有一定關(guān)系。通常情況下， 如果夫妻的年齡差異不大，那么丈夫來做主貸人，申請(qǐng)到的貸款年限時(shí)間更長(zhǎng)；而在“老夫少妻”或“老妻少夫”的家庭里，年齡較小的那一方做主貸人，可以申請(qǐng) 到期限更長(zhǎng)的公積金貸款。
用公積金賬戶余 額沖還貸款有兩種方式，一種是“年沖”，在每年4 月或9 月使用賬戶余額直接沖抵貸款本金；另一種是“月沖”，按月使用賬戶上的余額沖還當(dāng)月的還款額 （本息一起沖）。一般人都覺得年沖更合算，因?yàn)榭梢灾苯記_本金，從而節(jié)省更多的貸款利息。可事實(shí)上年沖未必真劃算。
由于 公積金賬戶上的資金利息很低，因此公積金沖還貸的首要原則是盡可能用公積金低息存款來沖減高息的商業(yè)貸款。而在組合貸款中，無論選年沖還是月沖，公積金賬 戶余額都會(huì)自動(dòng)優(yōu)先沖還公積金貸款部分，后沖還商業(yè)住房貸款部分。對(duì)月沖來說，由于月供是固定的，因此不管先沖公積金貸款還是商業(yè)貸款部分，自己實(shí)際還需 現(xiàn)金償還的貸款金額都是固定的；而對(duì)于年沖來說，一次性沖還大量公積金貸款的本金部分后，今后反而無法享受到低息貸款額度了，幾次年沖后，可能就會(huì)出現(xiàn)低 息的公積金貸款已全部還清，而高息的商業(yè)貸款卻還留有許多。
因此如果希望繼續(xù)保持公積金的低息貸款額度，購房者不必急于使用年沖，而可以通過月沖用賬戶上的余額先沖還部分商業(yè)貸款，增加每月可支配收入，既可以使每月手頭上的現(xiàn)金流更寬裕，積累了一段時(shí)間后，也可以主動(dòng)向銀行申請(qǐng)?zhí)崆皟斶€商業(yè)貸款，從而更有效地節(jié)省利息。
另外，如果公積金賬戶余額不多或每月繳納公積金不多的話，即使采用年沖，減少的貸款本金和利息支出也很有限，與其把資金放在公積金賬戶存一年，不如用月沖以減少每個(gè)月的還款壓力。
不過對(duì)那些只申請(qǐng)純公積金貸款或每月繳納公積金較多的購房者來說，則采用年沖辦法，一次性沖還貸款本金是最劃算的辦法。所以選擇哪種沖還貸方式因人而異。
為了改變公積金的尷尬局面，許多地方政府也做了各種探索，如今公積金除了能用來貸款買房外，還能租房、裝修甚至看病等其他用途。可許多人有一種觀念，認(rèn)為公積金要留著今后買房，所以提出來付房租“不劃算”，其實(shí)從理財(cái)角度看，提取公積金租房反而更劃算。
以上海的公積金貸款規(guī)定為例，上海規(guī)定個(gè)人單次申請(qǐng)公積金貸款上限為30 萬元，公積金繳存金額與貸款上限之間的杠桿比例是1:40，即公積金賬戶里有1 元，最高可申請(qǐng)40 元公積金貸款。另外還規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款前，必須連續(xù)繳納半年以上公積金。
綜合這幾條規(guī)定，我們可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于未來一兩年內(nèi)沒有買房意愿，還會(huì)繼續(xù)租房生活的人來說，完全可以先把公積金提取出來用于支付房租，而自己原本應(yīng)該用于支付房租的資金則可以用于投資。
根據(jù)目前的規(guī)定，在結(jié)息年度（指上年7 月1 日至本年6月30 日）內(nèi)繳存的住房公積金，按照央行公布的活期存款利率（0.35%）計(jì)息，上年結(jié)轉(zhuǎn)的 住房公積金本息，按照央行公布的一年期零存整取利率計(jì)息（視為按月“零存”，在購房或退休時(shí)一次性“整取”），當(dāng)前利率為2.6%。
即使全部以2.6%計(jì)算，公積金沖房租的資金機(jī)會(huì)成本也只有每年2.6%。只要你的投資收益率超過2.6%，就一定更劃算！如今就算收益下滑后的余額寶 等貨幣基金收益率依然保持在4%以上，許多收益穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品年收益率則高達(dá)5%~6%，如果選擇更激進(jìn)的股票、P2P 等投資品，潛在收益更高，所 以想要跑贏公積金利率，毫無壓力感。
而當(dāng)你準(zhǔn)備在未來一兩年內(nèi)享受公積金優(yōu)惠利率貸款買房的話，也只要算好時(shí)間，提前申請(qǐng)停止公積金沖房租就行了。
還是以上海為例，40 倍融資杠桿意味著只要公積金賬戶里的繳存余額超過7500 元，就能達(dá)到公積金貸款最高30 萬元的上限。因此假如你每月單位與 個(gè)人合計(jì)繳納公積金為750 元，則只要在想購房前10 個(gè)月停止沖房租，讓公積金賬戶內(nèi)的資金積累到7500元以上就可以了。
有人可能會(huì)說，這種理財(cái)思路雖然很好，但畢竟公積金沖房租就意味著需要繳納5%左右的各種房屋租賃稅（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等），這些稅收顯然房東不愿意出，還得我自己掏錢，如果把這塊成本算上去，豈非不劃算了嗎？
其實(shí)這也是一種思維誤區(qū)，因?yàn)樽夥慷愘M(fèi)是一次性繳納的，而用公積金沖房租得到的資金拿去投資則是可以持續(xù)增值的。比如1000 元公積金拿來租房后繳納 了50 元稅費(fèi)，實(shí)際沖抵了950 元，即可以省下950 元用于其他投資，只要第一年投資收益超過5.26%，就足以彌補(bǔ)50 元稅費(fèi)損失，等到第二年 后，就可以持續(xù)獲得復(fù)利增值效果了。
更何況，租房登記備案并交納相關(guān)稅費(fèi)，既是每一個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)，也能更好地維護(hù)租客在房屋承租過程中的合法權(quán)益。
同樣的思路，用在房屋改造、裝修、支付物業(yè)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)等其他政策允許的生活支出上也同樣適用，都可以把原來躺在公積金賬戶里睡大覺的低息存款激活，從而 增加自己身邊的可支配收入，等到要買房前再停止支付，從而讓公積金發(fā)揮最大的理財(cái)效用。具體的相關(guān)提取政策，還請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)氐墓e金管理部門。
